不動産

マンション抽選会の思い出(当選のコツを教えます)

投稿日:2020年11月15日 更新日:

ドキドキのガラガラポン!

マンション大好きみなオジです。マンション購入の風物詩(?)といえば、抽選会でしょう!なんで、何千万円の買い物をしてやろうというのに、選んでやるよと言わんばかりに抽選になるんだー!みなオジは実は3回ほど抽選を体験しています。そのうちの2回はマンションギャラリーまで足を運んで手に汗握る思いをしました。

このトピックを読まれている方は、これからマンション抽選に臨もうとする方や、抽選に外れてしまって次こそは!と捲土重来を期している方かと思います。マンションの抽選は全くの運でしょうか?そう思っているのでしたら、次の抽選でも苦い思いをするのではないかと思います。先ほど書いた通り、みなオジの戦績は3戦1勝です。大した戦績でもないのに、何を言ってんだ!と思うなかれ。最後の1勝は勝つべくして勝った抽選だったのです。もちろん100%引き当てることは難しいですが、少なくとも2~3割くらいは希望の条件の住戸をゲットする可能性が高められると考えています。今回はみなオジの経験をもとにテクニックを伝授してみようと思います。

新築マンションの抽選会

皆さんはマンションの抽選会は参加したことがありますか?また、どんなイメージを持っていますか?みなオジは基本的に半住半投スタイルなので、どんなに倍率がついてもその物件で一番コスパの良い物件しか選びません。どんなに営業担当に他の部屋に誘導されようが、テコでも動きません。ですので、過去3回の抽選会は全て10倍を超える激戦住戸でした。(文京区の物件で19倍、板橋区の物件で10倍、港区の物件で13倍くらい)皆さんご存知か知りませんが、マンションの売主(デベロッパー)は今でこそ、コンプライアンスにガチガチに縛られて、清廉潔白に営業されています(多分)が、以前はクレーム業界の代表的なところでしたので、抽選に限らずあの手この手で強引な販売を行って、トラブルになった過去があります。特に抽選会は当事者の欲望が渦巻く最大のステージショーですので、皆が「何か仕込みがあるのではないか」と半信半疑で熱い視線を送るのです。

みなオジは基本、実需での購入を装ってギャラリーに来場する(羊の皮を被ったみなオジ)ので、営業担当の人も当然安全策(高倍率部屋の回避)を進めてきます。商談後に希望住戸の登録をすると同時に、融資の仮審査を通して抽選の日を待つことになります。倍率は抽選日前日まで変動するのでみなオジも前日に営業担当に電話したりして確認をしていました(必死か!)。最終日前日も一応確認のため、低倍率の部屋を勧められますが、もちろん頑なに断ります。

ちなみにみなオジが当日予定が無い限り抽選会場(といってもマンションギャラリー内で行うのですが)に足を運ぶのは、一番最初の抽選の際に、営業担当から当日は来ても来なくても大丈夫ですよ、みたいな事を言われたのが気になったからです。ニュアンス的にはむしろ「来るな」といっている様にも聞こえました。生来疑い深いみなオジは、こう言われると意地でも参加したくなります。会社には適当な理由を言って、平日の午前にマンションギャラリーに足を運びました。そもそも、買主の大半が日中働いている人であるにもかかわらず、マンションの抽選会を敢て平日の午前中に持ってくるというのが怪しくないですか?もちろん、買主が誰も参加しなければイカサマのし放題なのではと疑い、「俺様が監査役として行ってやろうじゃねーか!!」という訳の分からない義務感で当時のみなオジは行ったのです。

抽選会当日の様子

いい思い出ではないので正直気持ちよくはありませんが、記憶を呼び起こして抽選会当日の様子を解説しましょう。その物件は中堅デベロッパーが分譲する文京区の新築マンションでした。その物件は、土地の仕入れが時期がかなり安い時期だったためか、都心の駅近物件としては破格の価格設定だったのです。みなオジも初日にモデルルーム見学し、一番割安と思われた部屋を登録しました。

できれば、静かに販売時期が過ぎてくれればと思いましたが、そうは問屋が卸してくれず、そのお得情報はネットなどで瞬く間に広がり、マンションギャラリーは大盛況、結果みなオジの登録住戸は驚異の19倍という倍率をたたき出すのです。前回の別物件の抽選は10倍で落選していたので、「まあこりゃ無理だな」と白目を剥いた記憶があります。

前回の抽選はノリで登録入れてみたという感じでしたので、抽選に行きませんでしたが、今回はどうしても欲しかったので、みなオジ自慢の念動力でGETしてやるわと、抽選会場に乗り込んだのです!(その日は平日でしたが、そんな日は仕事が手につかない!と迷わず休みましたけど、何か?)

抽選方法はガラポン

(注)実際は、こんなにホンワカしていません。
結構殺気立ってる感じを受けました。

私が知っている抽選会は主にお祭りや商店街で良く見かける「ガラポン」です。あの、ハンドルをくるくる回して球が出るヤツですね。(ほかに抽選方法を知っている人がいたら教えてください。)この様に、抽選会はテキ屋チックな外観も相まって何ともあやしげな雰囲気を醸し出すのです。みなオジが会場に足を踏み入れると、予想をはるかに超える参加者が既に会場入りしていました。会場には椅子が並べられていましたが、既に前列は埋まっており、みなオジは空いている椅子に腰を下ろしました。会場の整理係として、みなオジ担当の営業マンがいましたので軽く会釈すると、忙しいのか反応の薄さというか「わざわざ、来たの?抽選は来る必要ないですよって言ったのに…」といった表情を返された記憶が強く残っています。(この時、なんとなく嫌な予感がしたのは偶然ではないと思います。)

さて、抽選時間が迫った時に、会場のスタッフが最前列の参加者に声を掛けるのを見ました。その時は。ごにょごにょと、何を言っているのか分かりませんでしたが、時間になるとスタッフから「本日の抽選機は参加者の代表者に回していただきます」との案内がありました。てっきり、自分たちで回すのかと思っていたみなオジは、自分で回して運命をつかみ取ったるわいと息巻いていたことから、若干興醒めしましたが、まぁ、参加者が入れ代わり立ち代わりハンドルを回していたら収集付かなくなるだろうし、どいつがどの部屋を狙っているのかや勝者と敗者が分かってしまうなどのデメリットが多いので、1番合理的な方法だと思いました。

また、抽選の部屋はみなオジの部屋だけではありませんので、時間短縮のために同倍率の部屋をひとまとめにして抽選を行います。例えば、倍率3倍の部屋が5つあれば、1~3にナンバリングされた3球を入れて、出た数字がその5部屋の当選番号となります。ちなみに、私が参加した際にあった抽選機は球が出るとき「チーン」と音が鳴る仕様です。その、チーンの後、転がる球の数字をスタッフが読み上げ、座席のいたるところからため息がもれますが、不思議と「よっしゃー」という声は聞こえません。(不謹慎だからかな?)さて、こうして徐々に倍率の高い部屋に進んでいきます。自分の登録部屋が近づくにつれて心臓が否が応でも高鳴ります。俺の運命は、今ハンドルを回しているおばさんが握っている!と固唾をのんで見守っていると、「チーン」「〇番です(番号忘れた)」(みなオジ:「あ、落ちた…」)。…ハイ終了。そのあとも、他の部屋の抽選は続きましたが、その後の記憶はありませんでした。

抽選会当日の様子はざっと、こんな感じでした。魂が抜けていたので、一部記憶に抜けがあるかもしれませんがご容赦を。抽選会の帰り際、営業担当に「落ちました」といった記憶がありますが、気づかない感じスルーされました。(その営業担当とは相性良くなかったんでしょうか。それとも…)今思えば、特に抽選対策することなく、漫然と抽選会場足を運んだみなオジの敗北は必然でした。

敗戦を糧に、必勝法を得る

この悔しさをバネに、みなオジが抽選の秘密を長年の研究の末解明しましたので、詳細に抽選の確立を挙げる方法を伝授します。ちなみに「占い」に頼るのは、「売らない」だけにやめときましょう。

…さて、冗談はさておき、抽選で希望の物件を射止めるには、抽選日前の努力で9割決まると言っていいのです。ハンドルが回される前から勝負が決まっていたのです。以下において抽選に至る仕組み抽選にまつわる商談中のやりとりを説明しましょう。

抽選と不動産業界の裏

当たり前ですが、抽選会は人気物件で発生しやすいです。ここで、カンの良い人であれば思う事があるのではないでしょうか。そうです、人気がない物件でも、抽選をすれば人気物件感を出せるのではないかという事です。私は売主の立場には立ったことが無いので、人づてに聞いた話になりますが、「人気が高い物件だから抽選が行われる」という理論であれば、「抽選が行われた物件は人気が高いであろう」という事も成立するという事で、その既成事実を作ってしまおうというのが往々に行われているのです。もちろん、コンプライアンスが叫ばれているこの状況下で抽選の必要がないにもかかわらず、抽選をすることはできませんし、架空の抽選を行ってバレたときのリスクも大きいです。しかし、マンション業界は抽選ですら作為的に作り出す販売方法を長年のノウハウで作り出しています。それが先程言った、「パンダ部屋の設定」と「期分け販売」です。

以下に、とある金融機関のHPで、不動産の「期分け販売に」ついて説明がされていましたので、見てみましょう。

期分け販売とは

「期分け販売」が行われる最大の理由は、全ての戸数を一度に販売することが物理的に難しいためです。新築マンションは建物が未完成の状態で販売されます。そのため建設現場の近くに販売センターが設置され、モデルルームの案内や物件の説明、住宅ローンの相談などが行われます。この時、一度に大量の購入客が訪れると、販売センターのスペースや販売担当者の人数が足りなくなってしまうのです。マンションの規模が大きくなればなるほど購入客が増えるため、その対応は困難になります。そこで、販売する戸数を分割し、「第1期」「第2期」……「最終期」といった複数の期間に分けて販売する方法が取られているのです。期分けの回数は様々で、大規模マンションなどでは「第1期第1次」「第1期第2次」と細分化されるケースもあります。

引用元:ARUHIマガジン

引用文は金融機関のHPのコラムに記載されていたものです。一応「期分け販売」の説明としては間違いではありませんが、かといって全てを語っているわけではありません。あえて言うなら、建前の部分だけを記載していますね。

考えてもみてください、仮に全1,000戸のマンションを販売する場合、期分けしようがしまいが、興味を持った客は事前に来場予約をしてマンションギャラリーに来るのです。事実、人気のある物件では期分けをしたとしても捌ききれず予約が取れるようになるまで待たなければならないのです。新装開店したパチンコ屋ならいざ知らず、マンションギャラリーは通りすがりで入れるようなものではないのです。また、販売初期の物件公式HP上では、どの部屋が売り出されているかというのも分かりません。そもそも青田売りマンションはどの部屋を売るかはもちろんのこと、販売額も決めていません(「予定価格」として提示されるにとどまります)。結局のところ、実際にギャラリーに足を運ばなければわからないのです。つまり、最初から全戸売り出そうが10戸に絞ろうが入口における反響数は変わりませんし、来場予約制度がある以上、お客が殺到して現場のマンパワーが足りなくなんて事はあり得ないのです。もちろん人気の物件であれば、1,000戸のうちの大半に申し込みが入る結果、契約まで行き着いたときに契約事務がパンクする恐れがあるので、期をずらして分散させるメリットはあるでしょうが、全戸売り出してほとんど申し込みが入るような物件は人気物件ではなく、単に価格設定を間違えたマンションでしょう。(ミスプライス物件であれば、販売方法以前の問題ですね)

この金融機関のコラムに限らず、情報を得る際は「どこ」が情報を出しているかを、見極めた方が良いでしょう。金融機関は売主と対等かつ独立した組織ですが、多くは提携先である事から忖度はする関係です。あえて不動産業界の裏側を見せる様な情報を載せないでしょう(ありのままに書いたところでメリットもなく、ローン客を紹介してくれる売主を貶めるだけですから)。信頼のおける金融機関ですので情報内容にウソはないのですが、全てを記載しているわけではない事に注意しましょう。

期分け販売の目的

では、「期分け販売」を行う本当の理由は何でしょうか?それは、まさに抽選により人気感を作り出すことができる事と、細かく売り出すことでその期内における「完売」を謳う事ができ、対外的に人気物件の様に見せることができるからです。大型物件の場合、一斉に売り出すと必然的に申込みが分散してしまいますが、期分けにより人為的に供給しない住戸を作り出すことができますので、来場者を限られた住戸に誘導できるのです。ここで何が言いたいかというと、「抽選があるから、この物件は人気物件なのだ」と思いこまない方が良いという事です。売主は「売れていないのではない、(販売キャパの関係もあり)あえて売らないのだ」という態度をとることで、プレミアム感を創出しているのです。人間とは不思議なもので、日ごろガンガンものを値切るような人でも、抽選で購入権を得たものは絶対に値切らない、というか値切れないですよね。(これは恋愛でも同様で、どちらが告白したかによってその後の関係性の優劣が決まってしまうものです。また、好きな相手が高嶺の花であるほど、へりくだって接してしまうものです。マンションの販売に関わらず、商売全般にそのような戦略があるという事です。)

完売御礼のからくり
この物件、この時点で第2期は5次まで販売しています…

パンダ部屋とは

売主は、「期分け販売」と共に、物件によっては戦略的に敢て安い価格設定の部屋を用意することがあります。これが「パンダ部屋」です。大型物件は早く売り切りたいという売主の意向もあり、戦略的に価格を下げた目玉物件(通称「パンダ部屋」)を用意します。広告にも「70㎡、3LDK、〇〇万円より」という記載ができることから、大量の来場者を呼び寄せることができるのです。いわゆる動物園の「客寄せパンダ」が由来です。かくして売主は、パンダ部屋を設定して集客を増やし、期分け販売により供給を絞ることで抽選が生じやすい環境を作り出すのです。

パンダ部屋の設定により割安の住戸を出すことにより、実需の客のみならず、投資目的で購入する法人や個人投資家も参戦することになります。また、中国人などの海外の客も多く検討してきます。この様な状況で、一次取得者層を始めとする実需の購入検討者である一般の買主は、どのようにこの競争に打ち勝てば良いのでしょうか。ここでいう、一次取得者というのは、初めて物件を購入する人を指します。初めて物件を購入する方は今は賃貸(社宅含む)か親元で暮らしている人たちで、転勤や結婚や出産をきっかけとして、今その時に住居を必要としている訳で、投資家以上に家探しに切実な人たちという事です。

抽選に勝つ方法は?

実需の客は、「新居を必要としているから新居に住みたいのだ」という明確な動機があり、価格に釣られて抽選で落ちるというリスクは犯せないので、必然的に低倍率の部屋もしくは無抽選の部屋に逃げる傾向にあります。パンダ部屋は通常、他の住戸よりも条件(階数・眺望・日当たり)が悪いので、価格以上に優先する条件を持っていて予算的にゆとりがあれば、抽選回避という戦略でも良いでしょう。しかし中には、予算の都合でどうしてもこの部屋じゃないとダメだ!という人もいるでしょう。ここでは、自分の経験を基にアドバイスできればと思います。

販売担当者との関係を密にする

一番は販売担当者と仲良くして、情報を多く取れるようにしておくというのが大切です。これは、抽選の有無に関わらず言える事ですが、販売担当者も人である以上お客との相性がありますので、どうしても客によってサービスにムラが出てきます。やはり普段コミュニケーションをとれている人には、肩入れしたくなりますし、そのための有益な情報を出してくれますので、本気でその物件を検討しいているのであれば、担当者との関係は良くしておいた方が良いでしょう。

購入の本気度を見せる

次に、住宅ローンで購入予定の人は融資の審査を通しましょう。できていないと抽選に参加する事すらできませんので注意です。ローン審査は時間が掛かるので、本命物件であれば早めにギャラリー訪問し、販売スケジュールを確認して、希望の部屋をチェックしておくことも重要です。物件によっては事前説明会や事前申し込みなど、ギャラリーに足しげく何回も通う事で抽選倍率に優遇がされる場合もありますので、本気であれば結果的に抽選に通りやすい状況になるとも言えます。

購入の焦りを見透かされない

このあたりから、駆け引き的な裏技の話に入ります。先程も融資の審査を通すなど事前準備を行い、購入者としての属性を上げておくことが大切ですといいましたが、あまりにも属性が良くて、その物件の選べる範囲が高いと売主側から判断されると逆にそれが足かせになる可能性が出てきます。なぜなら、担当者としては、申込者をバランスよく振り分けるというのも業務の重要な役割ですので、予算に余裕のある客に対しては、眺望が良いなどののセールスポイントをアピールして当初希望より高めの部屋に誘導するのです。悪質な場合には、「ご希望の部屋は申し込みが重複しそうです」とこちらの不安をあおり、露骨な操作を行う場合もあるでしょう。これを防ぐためには、慌てず動じず、この一言を言いましょう。「私はこの部屋じゃなければ購入しない」とはっきりと主張する事です。併せて、お金ないアピールをすれば万全でしょう(笑)

それでもダメなら、コネをフル活用しよう

これは、誰でも使える技ではありませんが、小さなものでもいいのでコネを使うというのもありです。みなオジには、とあるデベロッパーに知り合いがいます。ある日、雑談中に何気なく、そのデベロッパーが売主のマンションギャラリーに行きますよ、といって、ひとしきりその物件を褒めていたのですが、不意にその人から「結構な部屋が抽選となると思いますが、もし購入する際に、希望の部屋があれば私に言ってくださいね」といわれたことがあります。その方は社内でどの程度の権限を持っているか知りませんが、言外に、希望を通せるという事を言っていたのです。結局、私はその物件は購入しませんでしたが、もし申し込みをして高倍率がついていても「かなりの高確率で」当選していただろうと思います。

抽選のからくりとは?

みなオジは、なぜ前段で、「かなりの高確率で」といったか?これは抽選のからくりを見れば理解できるでしょう。先程も言ったように、コンプライアンスが叫ばれている現在、あからさまな不正はできません。ですので、相手も100%当選を約束せず、「希望があれば言ってください」程度に留めるのです。しかし、以下の様な方法により、ある程度の操作ができることから、その希望は現実のものとなるのです。

ある売り出し中のマンションの部屋には、みなオジ、A、Bが登録した住戸があります。ガラポンにそれぞれ1個づつ球を入れて回せば、3人とも3分の1の確率で当選です(当たり前)。しかし、懇意の売主がみなオジに部屋を売りたいとした場合は、商談の際にまずA、Bに他の部屋を進めます。これで、A、Bが自発的に動いてくれればよし、もし、2組の意思が強いようであれば、抽選日前日に、その部屋が登録が多数入り10倍を超える激戦の部屋になった旨連絡します。さすがに10倍を超える倍率はないなと考え、前日に他の部屋に変更すれば、みなオジの不戦勝になります。しかし、Aが頑なにその部屋に拘った場合は、売主は最終手段としてその部屋にダミーの登録を10個入れて、球数をみなオジ1個、A1個、ダミー10個入れます。こうして、ガラポンは計12個の球が入り、Aの当選確率は8%、みなオジの当選確率も92%となるわけです。これは、ダミーの球が出た場合は、そのダミーをキャンセル扱いとして、次順位にみなオジを持ってくることがこの通り、みなオジは無事その部屋を購入することができるわけです。仮に、運悪く8%の確率をAが引き当てた場合は仕方がありませんが、その場合でも売主からは同程度の価格でワンフロア上の住戸など同条件の部屋を優先的に案内するので実質問題ないでしょう。

最終最強の隠し技(VIP砲)

ちなみにスーパーVIPになれば、そんな小細工をすることも無く、一般向けには販売されない「事業協力者住戸」(土地の所有者などに提供される住戸のこと)と呼ばれる部屋(多くは、売主自らが所有しているもの)を優先購入してもらうように手配すると思います。(どこかの区議にそんな疑惑があるとの報道を聞いたような、無いような…?)

さいごに

いかがでしょうか。最後のVIP砲は選ばれし者のみが使える最強手段ですが、当然、誰でも使えるものではありません。かくいう、みなオジもVIPではないですが、先の2連敗を経て、その悔しさをバネに可能な限り対策を重ねることで、次の13倍の抽選を勝ち取ったのです。(単なるまぐれかもしれませんが、それは神のみぞ知るという事です)皆さんも、狙いの物件が抽選不可避になってしまったならば、使えるものは何でも使って最善を尽くして欲しいと思います。大抵の人にとって不動産の購入は人生に1回ですので、抽選に落ちて次に買うタイミングを逸してしまったとなるのはもったいない話ですから。

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  1. […] 過去ブログ:「期分け販売」についての解説は→コチラ(マンション抽選会の思い出(当選のコツを教えます)) […]

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みなオジアバター

港区オジさん(みなオジ)です。
長い極貧オジさん生活を経て、いつの間にか小金持ちのアーリーリタイアオジさんにクラスチェンジしました!
投資家と司法書士の肩書を有する一方、妻の尻に敷かれるちょい駄目オジさんの異名も持つ。