不動産

住宅論争(買うか借りるか)

投稿日:2020年10月1日 更新日:

家と勉強

「家は借りるのが良いか、それとも買うのが良いか」。これって、永遠のテーマですよね。購入派と賃貸派は、おそらく有史以来(言い過ぎ)から交わることなく、激しい論戦を繰り広げているのではないでしょうか?今回のテーマは、住宅は買うか借りるかどっちがいいのかについて、自己の経験を踏まえつつ考察していきたいと思います。

まずは属人的な環境が大きい事を認識する

この話をする前に前提的なエクスキューズを加えると、賃貸と購入がどっちが優れている(劣る)という勝敗を付けるものでは無いという事です。

結論ありきで言うのもナンですが、この手の話に正解は無い、というのを一応の「落しどころ」としようと思います。その理由としては、家探しをする人それぞれの状況(動機、収入、家族状況など)が異なっているので、一律に比較することができないからです。簡単に上げるだけでも以下の要素が絡み合ってきます。

①収入(多い少ないだけでなく安定しているかどうか)、資産状況
②住んでいる所、地域
③職場環境(転勤の有無・頻度)
④(家族も含む)ライフスタイル、生活利便性の優先順位、その人の価値観
⑤景気動向(金利)、建設業界動向(建築費)
⑥その他(年齢・属性、会社経費の可否、突発的なアクシデントなど)
家選びに影響を及ぼす要素

みなオジの場合

みなオジも生まれてこの方、色々な経験をし、知見を得る中で、住宅に関する考えは色々と変遷を辿ってきました。親元で田舎暮らしをしていた時は、両親が建てた戸建てに住んでいたので、当然、自分も大人になって結婚すれば家を購入するするものだろうと思っていました。

しかし、3年目に会社を辞め、非正規雇用で生計を立てていた時は、自分の給与ではとても東京では家を購入できない(というよりは、「明日の生活も不透明なのに、自分なんかは購入してはいけない。」という気持ちの方が大きかった。結婚もできないと思っていましたし。)と考えていました。

しかし、劣悪な住環境(職場から遠い(時間の無駄)、治安が悪い、騒音、等々)により生活の質を落とす事、ひいてはそれらが仕事のパフォーマンスに与える悪影響から、住環境をケチることが自分の成長の阻害要因になっているのではないかと考える様になりました。

これは購入後の後日談ですが、通勤時間が大幅に減少したことから、みなオジは当時諦めていた司法書士の学習を再開する事ができ、2年後に無事資格取得する事が出来ましたし、それと並行してキャリアでも実績を積み上げ、上場企業に転職する事もできました。新居で大幅に家事負担が減ったことで、妻はMBAを取得し、同じく大手企業に転職する事が出来ました。

勿論、その様な目論見であったとしても、家の購入で首が回らなくなっては本末転倒です。購入に再しては綿密に計画を立てて、少なくとも賃貸暮らしよりはキャッシュフローも改善するという確証のある価格帯の物件を検討しましたし、その他にも今後の市況の分析(中~長期的に物件価格がどのように推移するか)なども散々行いました。見立てが当たったと言っていいかどうかは分かりませんが、幸いにも購入時から現在まで自分の予想の範囲で進んでいます。

関連過去ブログ:思い出語り~初めてのマンション購入①は→コチラ

脱ポジショントークでいきます

また、気を付けなければならないのは、これらの議論についてポジショントークにならないようにしなければいけないという事です。都心に住んでいる人は、当然購入時の資産価値の優位性などを主張したいでしょうし、1人暮らしの場合は、賃貸暮らしの身軽さをメリットとして挙げようとするかもしれません。

みなオジ自身も、自宅以外にも複数マンションを所有しているので購入派に含まれてしまいますが、考えとしては別に賃貸が劣るとも思っていませんし、事実、高価格物件に賃貸で住むことが出来る人は、私なんかより経済的に恵まれた人である事が多いですし。

賃貸・購入のの知識・経験については、みなオジは他の人よりは多くしてきました。人生についても、(良いのか悪いのか)山あり谷ありの人生で、転居に関してもポジティブな理由によるもの、ネガティブなものも含め色々な状況で行いました。そこで今回は一人暮らしをしてから10回以上引越しをしてきた私の経験(賃貸:7回、購入:4回)と、司法書士という職業柄、不動産関連の業務に立ち会わせていただく機会も多いので、両者(賃貸、購入)を比較的フラットに伝える事が出来ると考え、このテーマを進めていこうと思った次第です。

私自身もサラリーマン時代からコツコツとマンションを4件ほど所有してきた経緯で何度か専門誌からの購入取得のコツに関する取材を受けた経験を基にこのテーマに切り込んでいきたいと思います。

賃貸暮らしのメリット

賃貸のメリットとしてまず最初に挙げられるのは、ローンを負わないので精神的に楽ではないかという点です。また、直接的な住宅問題ではありませんが、変な隣人騒音問題も絡んできますので、賃借人であれば不幸にもその様な変な隣人に出会ってしまった場合、最悪の場合引っ越せるという「身軽さ」も賃貸派の優れたポイントと言えます。

この場合、こちらに非が無い場合もしくは貸主側がその様な迷惑を及ぼす住人の存在を秘して契約をした場合には、敷金やその他の名目の金銭が戻ってくる可能性もあるでしょう。

買うデメリットのところでも説明しますが、やはり悪い物件を購入してしまうと、売ることも貸すこともできず、その瞬間身動きが取れなくなって、人生終了!という事にもなりかねないので、やり直しが効くという意味では賃貸に勝るメリットはないのではと思います。

金銭面ではどちらが優位?

金銭的にも有利なのはどっち?という質問もいただきますが、それほど変わらないというのが個人的な見解です(特に高額物件では)。以下に、賃貸における初期費用やランニングコストを確認してみまししょう。

賃貸では、借りる際に敷金・礼金をそれぞれ賃料1~2ヵ月分支払い、かつ、更新時に1か月分を支払う事になりますので、高額物件であればあるほど、その際の支払いは大きくなります。引っ越しの際は引っ越し代も含めると100万円くらいは平気で吹っ飛びます…。

ただし、賃貸では固定資産税や不動産取得税は掛かりませんし、住居や設備が古くなったとしても、大規模修繕や修理も不要(原則、貸主が負担する費用)ですし、住居に飽きたり、転勤・転職(で勤務地が変わる)、家族構成の変動(子の出生、独立等)に柔軟に対応できるというのもメリットかと思います。

また、契約面についても、売買に比べて注意すべき点が少ないのがメリットです。確かにトラブルの大半である退去時の取り決めは注意すべきですが、仮にこれを見落としてしまったとしても、そこまでの深刻なダメージを負う事はないでしょう。(せいぜい、「敷金」が戻って来なくなる程度)

賃借人の身分保障

最後に法律家の立場からの観点も加えるならば、日本では借地借家法という法律がありますが、この法律は賃借人に手厚い保護が認められているという事です。例えば、一度賃貸借契約を結んでいれば、賃借人には居住権(占有権)が認められ、借主側にかなりの落ち度(長期の滞納など)が無い限りは、簡単に追い出されることはありません。

但し、これは賃貸借契約を結んだ後の話であって、契約締結前つまり身寄りがいない、収入が安定していなかったり、定職についていないといった場合に家が借りられるという事ではありませんので、必ずしも賃借人万歳の環境であるとは言えないことに注意が必要です。

若い頃の住居へのプライオリティ

余談ですが、若い頃は住む所なんてどうでもいいと思っていたし、家を買うなんてなんか面倒だなんて思っていませんでしたか?

そもそも購入資金ってどれくらい必要なの?無職でも買える(原則、買えません)の??等、住居購入に関する知識なんかも全くありませんでした。また、若い頃は物欲も高く、1円でも家賃を落として、その分遊んだり、ファッションにお金をつぎ込みたいという事もあり、住宅に関するプライオリティは必然的に低くなっていました。

一方で、若いからこそ、憧れの又は刺激のある街に少しでも近くに住みたいという気持ちもありました。その点、賃貸であれば、グレード(広さ、築年数)を落とすことで、その願望をかなえる事が出来ます。自宅がただの寝る場所という考えられるのであれば、最低限の質で良いわけです(虫が苦手なみなオジは、実際に夜中に黒くて怖い「G」の足音で眠れないことが良くありました。)。

買うメリット(何を買う?どこで買う?)

住居購入のメリットを語る前に一つ言っておかなくてはいけませんが、もし、あなたが住居に資産性を求めているのであれば、都心部等限られたエリア以外には購入しない方がよいでしょう。

私も都内を中心に複数件不動産を所有していますが、もし自分が地元で就職していたら購入していなかったかも知れません。もちろん、一生住むつもりで購入する場合や家の購入を人生の目標、自分の存在の証と考えて人生設計をされるのであれば、場所にとらわれることなく購入すべきでしょう。

なぜ、冒頭からこの様な事を言ったかというと、賃貸派の大多数が言う「これから人口減少時代に入って家余りの状況になるのに、家を購入するなんて馬鹿げている」という主張に、購入派であるみなオジも、おおよそ賛同しているからです。

逆に言えば、東京・大阪といった大都市圏に生活拠点があるのであれば、購入ありきで検討して欲しいのです。上に挙げた大都市圏であれば、購入金額さえ間違わなければ売却時に購入価格を上回る利益を確保できますし、仮に結婚・転勤等といった引っ越しを伴うライフイベントがあっても、柔軟に対応(売却・賃貸)することができるからです。

これまでみなオジが購入に至った物件は、住み心地や利便性を「4割」とすると、リセールバリューに「6割」振った感じで購入しています。この様に言うと難しく感じるかもしれませんが、簡単に言えば、いくら物件のクオリティに惚れ込んだとしても、価格面で折り合わなければ購入をしなかったという事です。

物件選びのポイント 

この様な購入基準を挙げるとあまりにも合理性に寄り過ぎて、人生に一度のマイホーム購入なのに夢も希望もない様に思われてしまいますが、このポイントを守るだけでほぼノーリスクで購入出来るでしょう。(ちなみに、ここでいう「ノーリスク」というのは、仮に購入後に何らかの事情で住居を手放さなければならなかったとしても、金銭的損害を被る可能性が低いという事です。)

実際にみなオジが買増し、買替えをした中で、物件の借り手や買い手に困った事は皆無です。(みなオジが買い替えをした動機は、転勤等の必要に迫られた理由ではなく、「もっと便利な場所に移ろうかな」というステップアップ的な理由です)。

都心物件=高額=リスク?

高額な物件程、買い手・借り手が集まらいのでは?

という懸念を抱く方が多いのですが、自分自身の経験上、それは逆だったと考えを改めました。人は自分を中心に物事を考えてしまう為に、自分に手が届かない価格帯の物件は、貸したり売れる筈がないのでは?という思い込んでしまう傾向がありますが、世の中には自分よりも購買力のある人はごまんといますし、個人以外にも法人や海外勢からの買い付けも含めれば、自分が思っている以上に需要はあるものです。

価値が下がらない物件の条件

このため物件を購入する際には、あまりケチらず予算を設定した方が良いと考えます(もちろん、自分自身の生活を圧迫しない程度である事が前提)。結局のところ、不動産であろうが何であろうが中古市場(言い換えれば相場)が適切に存在していれば「希少性があり、かつ流動性のあるものは価値が下がらない(下がりにくい)」という、市場原則の基本的な法則に従うのです。以下は、みなオジが考える価値の下がらない物件の条件です。

・駅近(できれば「徒歩5分」圏内)※バス便は不可
・ブランドアドレスが望ましいが、(最寄り駅が同じであれば、)その周辺のアドレスでもアリ。
・ブランド学校の学区に位置する物件(但し、学区は子供の数で変動する可能性があるので注意)
・設備・内装にお金を掛けずに、物件の「土地」を購入するというイメージ(モデルルームの様な「厚塗り仕様」(オプションたっぷりの部屋)ではなく「すっぴん仕様」で購入)
・角部屋、高層階の住戸等のプレミアムが乗った割高な部屋は購入しない(逆に言えば、角部屋・高層階の住戸であっても、中住戸、低層階との価格差が少ないならこれらも要検討)
価値が下がらない物件の条件

駅近

駅近は百難隠す?

住居の条件として、駅近であることは、言うまでもありません。リタイア世代ならまだしも毎日通勤・通学があるような現役世帯では、交通利便性の低さは致命的な欠点となるでしょう。

また、駅近であってもその駅のバリューも影響を及ぼします。快速電車が通過するような駅や、駅の周辺に何もない場合はそれ程の付加価値はないでしょう。

アドレス

アドレスについては、面白い例があります。購入の場合はアドレスを気にするが、賃貸の場合はアドレスを気にして借りる人は少ないという事です。住宅の購入検討者は、何千万単位の買い物ですので、当然アドレスにも気を使います。自分はこんないい所に住んでいるのだという気分的な問題もありますし、万が一売却する際にもそのアドレスブランドが大きく影響するからです。

一方で、賃貸暮らしの人は利便性は求めますが、アドレスにこだわっているかというと購入者ほど優先順位は低いでしょう。言い換えれば、売り手はブランドアドレスの物件では強気の価格設定をしますが、貸し手はブランドアドレスから道一本隔てたブランド力の低いアドレスであっても、賃料は下げる事はしないでしょう。(むしろ、最寄り駅に近い方が賃料が高くなる傾向にあります。)

同じような例で、23区のA区とB区でも同じことがありますし、最寄り駅の北口と南口で人気が異なるエリアも多いです。

スペック賃料
Aマンション住所:A一丁目 最寄り駅:A駅徒歩6分12万円/月
Bマンション住所:B二丁目 最寄り駅:A駅徒歩5分14万円/月
Bマンションの方が2万円高いですが、検索結果でAマンションよりも
優位に立つ分先に入居が決まる可能性が高いでしょう。

ブランドアドレスに疎い方でも、一度は聞いたことがある有名なアドレスもあるでしょう。その多くは商業地でしょうが、住宅街でも由緒正しい憧れの住所が存在します。歴史あるエリアでは過去にその地域を治めた領主や著名人が住んでいたことで、ブランドアドレスとして認知されている所があります。東京などでは同じアドレスでも丁目単位で優劣がつくエリアがある程です。(例:品川区上大崎2丁目=「長者丸」エリアとして有名、マンション名にもよく付けられる)

【ブランドアドレス】
番町(千代田区)、松濤(渋谷区)、広尾(渋谷区)、白金(港区)、麻布、赤坂、青山、六本木(港区のこれらは、まとめて「3A1R」と呼ばれています)、成城(世田谷区)、自由が丘(世田谷区)、田園調布(大田区)等
これはブラジル代表の「3R」

しかし、賃貸で住む人の多くは、購入者ほどアドレスを気にしません(多分)。そこに長く住むつもりが無いからかもしれませんし、それ以外の要素(広さ、間取り、家賃、駅距離、通勤時間)を優先する傾向にあるからかもしれません。

学区

2LDK以上の広めの部屋を購入する際は学区についても、頭に入れていた方が良いでしょう。この少子化で、子供の教育にお金をかける家庭は間違いなく増えてきます。高所得のファミリーが住むエリアでは子供を私立へ通わす家庭が多いので、公立校の学区の問題は少ないのですが、熱心な公立小中学校の学区にわざわざ引っ越してくる家庭もある事から、そのエリアの賃貸需要(特に戸建やファミリータイプのマンション)が高いのです。

みなオジが住んでいる港区では、通称「青・白・赤」と呼ばれる進学率の高い公立小学校があり、その学区にある物件を指名して借りる家族もいることから、その学区の賃貸需要には陰りがありません。(ちなみに「赤」の赤羽小学校はの通学エリアは「港区三田一~二丁目、芝三丁目の一部」となっています。)

設備・住戸条件にプレミアムを乗せた価格の住戸を購入しない

「設備・住戸条件にプレミアムを乗せた価格の住戸を購入しない」については、その住居を「終の住まい」と考えて購入するのであれば無視していただいて大丈夫ですが、少しでも引っ越しの可能性がある方であれば、そこに掛ける費用は売却額、賃料には反映されないと考えていただいて良いでしょう。(こだわり抜いた自分色に染めた住戸に対する評価を考えると気持ち的には切ないですが…)

さいごに

私見になりますが、生活の基本である「衣食住」は、どれも充実した生活に必要なものですが、着るもの「衣」と食べるもの「食」は基本的に消耗品ですが、住むところ「住」は、自分が住んだあとでも活用(貸す・売る・仕事で使う)する事が出来ます。(ちなみに一日に12時間以上働く仕事人間であれば、オフィス環境も重視する必要がありますね。)

また、住の水準が低いと、様々な所に不利益をもたらします。例えば、不便な場所に居を構えていると通学・通勤に時間が掛かり時間を有効に使う事が難しくなりますし、治安が悪いエリアであれば無用なトラブルに巻き込まれる可能性も高まります。住居の作り(壁、床)が悪ければ、遮音性の問題で柄の悪い隣人からの騒音に悩まされる可能性も高く、冬は寒く、夏は暑いといった過酷な環境にさらされることになり、相対的に生活の質が低下する結果になるからです。賃料を抑えて節約したつもりが、かえって、光熱費がかさむ結果になったり、交通費や医療費が掛かることはよくある事です。

「分譲仕様」の住宅を選択するメリット

要するに購入しようが賃りて住もうが、その選択肢は手段に過ぎず、質の良い住居に住むことが重要です。総じて、賃貸に供給される住居は住環境がイマイチ(よく、「賃貸仕様」等といわれますが)なことが多いことから、賃貸で住居を選ぶ時には分譲クラスのクオリティを選ぶのは難しくなります。

もちろん分譲物件が賃貸に出る事もありますが、絶対数が少ないため選択の範囲は狭まり、またその多くはコストが高くなります。賃貸ではいくら賃料を払っても結局自分のものにならないので、人は住居費にお金を掛けなくなる傾向があります(賃料を会社が負担してくれる場合は別ですが)。

また、例えば男は家を購入して一人前等といった日本の古い風習にとらわれて無理に家を購入するのもおすすめできません。生活を豊かにするべく家を購入したのに、ローン負担におびえて毎日カップラーメンをすする毎日も本末転倒です。人生の成功者が必ず持ち家とも限りません。(現に私が今住んでいるマンションも賃貸で住まわれている方の方がおそらくお金には余裕があるでしょう。賃料の方がローン返済額より高いので…)もしくは高額の賃料を会社が負担してくれている様な高スペックな人かもしれませんし、比べる事にもあまり意味が無いと考えています。

買うにしても借りるにしても家選びに失敗すると結構な無駄とストレスになるので、自身の現状を冷静に分析して選択肢を多く有する住宅戦略を持って検討いただきたいと考えています。特に既婚者の方は、配偶者や子供の意見が意外と大切ですので、経済合理性(最近は「半投半住(投資目線で居住用物件を選ぶこと)」という造語もでてきましたね)だけにとらわれず、家族で十分に話し合って決めることが重要です。

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