不動産

新築マンション購入時の注意点とは

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皆さんは新築マンションを購入したことがありますか?

みなオジは基本的にマンションは新築派なのですが(実需用に限る)、その購入の際に気を付けなければならない点を一つ挙げたいと思います。

ちなみに、気を付ける点はいくつもあるのですが、大抵の場合はリスク回避する手段があったり事前にリスク排除できる事がほとんどです。例えば、最近ではアメリカのテーパリングによる利上げを契機とし、国内でも住宅ローンの利上げを懸念する人が増えてきていますが、これは(多少負担は増えますが、)固定金利を検討したり、物件価格を下げる等して金利上昇時のリスクヘッジを行えばよいですが、以下に挙げるのは予見不能もしくは回避が難しいものです。

新築マンションのリスク、それは竣工(引渡し)がかなり先の物件のローン購入のケースです。

大規模物件やタワーマンションは販売時から竣工までが2~3年という事が良くあります。「入居までワクワクできる時期が長くていいじゃないか!」という方もいるかもしれませんが。みなオジから言わせてもらうと、長さ100mの平均台をフワッフワの毛糸の命綱で渡るようなものです。

結論から言うと、ローンを組むことによってその数年間を不安定な状況にしてしまう、言い方を変えると引き渡しまでの人生を固定されてしまうという事になるのです。具体的な例を挙げて説明しましょう。

その① 現職に縛られる

住宅ローンを組むという事は、当然ローン審査を受けたという事です。つまり、事前審査を受けた際と(引渡し直前の)金消契約を締結する際の条件が変わっていると、本審査で落とされる可能性があるという事です。

売買契約後にローン審査で落とされると、原則は買主は手付流しです。手付金は不動産売買では購入価格の10%という所が多いです。つまり1億円のマンションの手付は1,000万円です。更に、オプションで100万円位のアップグレードをするとその金額も没収です。そんなの意地でも会社辞めないし、ノープロブレム!と言う人がいますが、辞める休職と言ったネガティブな変化のみならず、キャリアアップによる転職もその数年間の中に起きるかもしれません。仮に年収ベースで100万円昇給するといった、珠玉の転職条件を提示されたとしても、金融機関はそれを評価しない可能性があります。ずっとあこがれだった会社からのオファーを蹴らなければならない事態も起こり得るのです。

ちなみに、住宅ローンにはやむを得ない事由でローンが通らなかった場合に、手付放棄を免除するという「ローン特約」があるので、例えば会社都合で退職せざるを得なくなった等場合でその特約条件に合致すれば、売買契約を白紙撤回できる可能性があります。

しかし、クビという最悪な状況は免れても、コロナ禍等の状況の悪化により、給料やボーナスがカットされるという状況になった場合は、さすがに転職も頭をよぎる事でしょう。しかし、ローン審査の事を考えて転職のタイミングを逃すという結果に陥る可能性もあるのです。

潔く売買契約を白紙撤回して泥船会社から脱出するという選択をすれば良いのでしょうが、次に同条件の新居を購入できる可能性は限りなく低くなり、そもそも転職直後はローン審査も下りないので新居購入のタイミングを逸してしまうという結果になるのです。

その② 不可抗力リスクに晒される

先程は会社に縛られるというサラリーマンの特有のリスクを挙げましたが、次に挙げるのは自然災害リスクによるものです。具体例を挙げれば、大地震等の災害が起きた場合、物件自体に損害が発生しなかったが周辺が液状化して、著しく地域の相場が下がってしまった場合等です。売買契約の白紙撤回の要件となる「ローン承認が得られない場合」とは、不承認という結果につき買主に帰責性がない事を指すので、物件の引渡し自体が可能であれば、買主はローン特約を主張できないのです。つまり、引渡しまでの期間が長ければ長い程、このリスクの発生可能性は増えていくと言えます。

ちなみに自然災害リスクのみならず、広義には人的に引き起こされたものも含まれます。最近の例では東京オリンピック延期に伴う、晴海フラッグの引渡し延長です。この例は白紙撤回自体は認められる案件ですので、若干論点が異なりますが、いずれにせよ、この様なリスクは天変地異のみならず、コロナ禍(+社会状況、慣習の変化)の様な人的もしくは社会的事由も含まれるのです。こう考えると、潜在的なリスクは結構あると言えるのではないでしょうか。

関連過去ブログ:晴海フラッグは買うべきか?は→コチラ

地下鉄路線延伸による新駅発表後の(価値上昇分を織り込んだ)価格で購入したにもかかわらず、地質調査で埋蔵物が発見され新駅計画が頓挫してしまった場合や、土壌汚染で周辺エリアの風評被害が生じたことによる不動産価値の毀損リスクも、物件引渡しまでの期間が長ければ長い程発生率が高まります。実際に、豊洲の新市場ではベンゼン、ヒ素などが検出され、一時期過熱報道されて周辺のマンション価格が下がったというのも記憶に新しい所です。

結局これが元で、当初計画されていた「千客万画来施設」の事業予定者が辞退してしまいました。一応、新たな事業者で計画は進んでいますが、当初計画のものと比べるとフロア数などが縮小している様で、やはり新型コロナウイルス禍によるインバウンド減少の影響が大きいとの事です。(あーあ、さっさと「すしざんまい」していれば、新豊洲も景色変わっただろうに…)

東京・豊洲の「千客万来施設」が着工、平面図や配置図などの詳細明らかに

築地から東京・江東に移転した豊洲市場に隣接する集客施設「千客万来(せんきゃくばんらい)施設」の建設がようやく着工した。事業者は、万葉倶楽部(神奈川県小田原市)。2023年9月に完成の見通しだ。

引用元:日経クロステック2022.04.05

その③ 夫婦関係に縛られる

ペアローン(収入合算含む)の審査を通した後はくれぐれも夫婦仲を良好にしましょう。という事で、夫の努力次第で何とかなるかも。(無責任)

また、ペアローン組まずに物件購入できる位の夫の甲斐性があれば、問題(離婚)は起きないという事も付け加えておきましょう。

御後がよろしい様で…

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港区オジさん(みなオジ)です。
長い極貧オジさん生活を経て、いつの間にか小金持ちのアーリーリタイアオジさんにクラスチェンジしました!
投資家と司法書士の肩書を有する一方、妻の尻に敷かれるちょい駄目オジさんの異名も持つ。