皆さんは、家探しの際には実際にモデルルームを見て、ある程度のイメージを持ってから契約に至ると思います。何千万円の買い物故に、失敗できないという想いが先走り、色々下調べをしたりするのは当然の心理です。しかし、マンションのギャラリーに訪問すればするほど迷ってドツボにはまるという「家探しあるある」を経験した人も多いのではないでしょうか？立地や間取り、外観デザイン等、判断基準は人それぞれにある事と思います。今回は、自己居住用マンションを4回購入経験のあるみなオジが、実際に付いててよかった住宅設備や、共有部分を自身の体験談を交えて解説したいと思います。もちろん最終的には予算との相談ではありますが、優先順位という意味で参考になる説明をしていきたいと思います。
目次
室内設備編【優先度・便利度・一回使ったら手放せない度、の3項目で評価】
床暖房（寝室・キッチン）【C・A・A】
今が冬という事もあり、床暖房を先頭に持ってきました。分譲マンションですので、リビングには当然床暖房が付いているかと思います。ここでの床暖房はリビング以外の部屋への設置です。男性目線からだと、キッチンの床暖房はいらない（過剰）だろうと思われる方もいるかもしれませんが、ここは奥様への愛情の証としてキッチンにも床暖房が入っている物件をピックアップ（もしくはオプションで付けてあげる）というのはどうでしょうか。水を扱う場所なので、手足の先が冷えるという女性は多いので、他の設備より優先して付けると、ご主人のポイントがまた、主寝室の床暖も一部の高グレード物件に標準装備されている位で、標準グレードの物件にはついていないと思いますが、コロナ禍で身体（特に呼吸器系）のケアに気を遣う傾向が増えてきていると思いますので、空気を乾燥させない床暖房での室温調節はとても身体想いだといえます。ボロアパート時代は良く、風邪をひいたり、暖房の入れすぎで喉を傷めていましたが、マンションに移ってからほとんど風邪らしい風邪をひかないようになりました。
天井カセットエアコン（埋め込み式）【C・C・B】
空調つながりという事で次は、エアコンです。中～上級グレードになると標準設備で室内のエアコンが付いている場合があります。既にエアコンが付いているメリットとしては、別途エアコンを購入する費用が浮くという直接的なメリットは当然ですが、入居後にエアコンの設置工事を手配したりという手間暇が省けるのが良いでしょう。引っ越しのバタバタした時に家電量販店に発注して、委託業者の手配をしてもらって、引越とのスケジュール調整を確認し、作業前に工事費用の見積もりを取ってもらって…というのは結構大変です。既にエアコンが設置されていれば煩わされることなく、ストレスフリーな引越しができるでしょう。更に、階高にお余裕のある高級マンションに限りますが、「天井カセットエアコン」もお勧めです。埋め込み式ですので、非常にすっきりとした外観となり、室内も美しく映えます。ただし、天井カセットだからと言って、空調性能が通常の壁掛け型エアコンよりも優れているわけでは無く、家具の配置なども制限がなくなる実用面もありますが、どちらかといえば室内空間が洗練されるといった見栄え的な側面が強い設備ですので優先度はCとしましたが、一度天カセエアコンに慣れると壁掛け型の圧迫感は結構気になると思います。
全熱交換型換気システム【B・C・B】
前提としてマンションは気密性が高いので、アパートなどの木造建築物に比べ、室温の変動(言い換えれば外気との寒暖の差）が少なく、空気の入れ替えをそれ程必要としません。一般的に高気密の住居ほど快適と言われます。
一方で、高い気密性はデメリットもあります。例えば、外壁の隙間がないので空気の自然な入れ替えが起こりにくいことから、木造住宅に比べ「シックハウス症候群（建材から揮発した化学物質やハウスダストが長時間室内を漂い、頭痛やめまい、を発症する）」のリスクは高く、そのため質の良い換気システムがより重要となってきます。部屋全体の空気の半分以上が1時間で入れ換わっていることが建築基準法で定められています。
技術的な部分は割愛しますが、吸気と排気を機械で行う第1種換気で熱交換器が付いている仕様がコスト的に1番費用が掛かるのですが、省エネ効率と快適性や遮音性、室内美観（壁に吸気口があるとあまり美しくない）などの観点でトータルバランスが取れていると言えます。
高い遮音性能（壁の厚さ）【S・B・A】
遮音性能を設備に入れていいのか悩みました。なぜなら遮音性は、設備としてではなく本来住居が有していなければならない基本的な性能だからです。しかし、住居の快適性を示す指標として、遮音性は重要な要素と考えてのノミネートです。みなオジは、賃貸アパート（特に木造)に良いイメージを持っていないのですが、その一番の理由は学生時代に住んでいた安アパートの住環境の劣悪さが今でも忘れられない為です。壁(床）が薄く、断熱材もスカスカなチープ（コストを削った）な仕様が多く、何回壁ドンし、されたりしたか覚えていないです。また、壁の薄さは遮音性だけでなく断熱性も低く、寝たらそのまま凍死するのではないかと思う様な経験をしました。若い時だったので、過酷な環境でもかろうじて生き延びましたが、今だったら風呂上りにヒートショックで逝ってしまっているかもしれません…また、子育て世代のファミリーにも高い遮音性は安心材料でしょう。(そういう意味では、「便利」というよりは生活必需な機能だという評価です）
住まいは、賃貸でも所有でもお好きな方でと思いますが、賃貸の場合は可能な限り、分譲仕様の物件をお勧めします。たまに、隣人との騒音トラブルで事件となるニュースが流れますが、大抵事件現場が映ると、あー、このアパートならトラブルにもなるよなー、と妙な納得感があります。
食洗器（食器洗い乾燥機）【S・A・A】
食洗器は今ではそれほど珍しい設備ではなくなりましたが、みなオジ的には必須な設備です。新築分譲マンションでは標準仕様でついていると思いますが、もし仮についていない物件だったら、いの一番に有償OPで付けたい設備です。やはり、共働き世代ですと食事後の後片付けの時間がこの機会のおかげでほとんど掛からずに済むというのは大きいです。また地味に水道代の節約に貢献するというのはあまり知られていない事実です（電気・ガス代はかかるけど）。ビルトインタイプなので、コンパクトなキッチンにも格納できますし、奥さんの手荒れ対策だったり、食後の後片付け係に指名されているご主人の余暇の時間を増やす優れものです。
ディスポーザー（＆各階ゴミ置き場）【B・S・A】
これは一回使えばその便利さが伝わらないナンバーワン設備といえます。基本的に使ったことが無ければ、ディスポーザーの恩恵はそれ程感じないでしょう。しかし、都心のマンション、特に広さが取れておらずキッチンとリビングの距離が短い間取りですと、キッチンからの生活臭（言ってしまえば生ゴミ臭）が居住スペースに流れて行ってしまいます。せっかく、ブランドもののソファーやテーブルを置いておしゃれ空間を演出していても、キッチンからの生活臭が漂っている空間では台無しです。また、料理後の後片付けやゴミ捨ての回数も減らすことができ衛生面でも非常に役に立つ設備といえるでしょう。通常のマンションでは、1階にゴミ集積所があると思いますが、ディスポーザーのないマンションのごみ集積所の夏場の匂いは結構「くる」ものがあります。もしディスポーザーが付いていなければ、生ごみを入れた袋から水分が共用スペースに落ちてマンション内がゴミ臭くなってしまう可能性も無きにしも非ずですが、ディスポーザーのおかげで我が家は水っ気のある生ゴミは全く出ないのでマンション全体の衛生面でもディスポーザーの意義は大きいでしょう。
各階ゴミ置き場は正確に言えば共用施設ですが、ディスポーザーつながりでこちらも紹介します。現在、みなオジが住んでいる所は各階ゴミ置き場があるマンションですが、体験談としてこれもあると非常に助かる設備です。基本的にマンションは24時間ゴミ出しできるのでそれだけでもメリットが大きいのですが、更に各階にゴミ置き場があれば、エレベーター内でゴミ袋をもって住人とこんにちは、というのを避けられるので男のみなオジでもゴミ出しのハードルが下がります。そもそも、高級マンションでは対外的（来客者対応）にもエレベーターでゴミ袋と一緒に乗り合わせるというリスクを無くせますので、物件の品格維持の為にも各階ゴミ置き場は必須という意見もあります。ちなみにノーメークでサンダルに寝間着姿でいつでもゴミ出しに行けるというのは、女性なら神レベルにありがたいのではないでしょうか。
玄関前（専用）宅配BOX【C・A・A】
基本的にマンションでは集合郵便受けが大体1階のエントランスにあり、通常その隣に宅配BOXも設置されているかと思います。通常の宅配サービスは宅配BOXがあれば事足りますが（最近では、宅急便の集荷やクリーニングの依頼もBOXを通じてできますしね）、ここでいう宅配BOXとは、玄関前の居住者専用の宅配BOXを指します。
最近ではコロナの影響もあり、宅配業者との接触もなるべく避けたい、でも置き配では、セキュリティ面が心配・・・そういうニーズを取り込んだのが「玄関前の専用宅配BOX」です。共働き世帯では、宅配サービスを利用することが多いと思います（みなオジファミリーも愛用しています）が、配達時に不在だと玄関前に置かれていることが多いのです。日用品の他、冷蔵品や冷凍品も注文するので、BOXも3つ位玄関前に山積みになり、翌週の配達までそのBOXを自宅で保管しなければいけません。※注：玄関前はマンションの共用部になるので原則、個人の荷物を置くのは規約違反です。この煩わしさを解消するのが専用の宅配BOXです。このBOXのメリットは他にもあり、通常、共用エントランスの宅配BOXでは入りきれなかったゴルフバッグなどの大型荷物も入りますし、高齢者ですと重たい荷物ですと、共用エントランスから自分の部屋まで運ぶのも大変ですので、自宅前に専用のBOXがある価値は非常に高いといえます。
また、小規模マンションですと、共用エントランスに設置されているBOXが3～5つくらいしかなく、いつも満杯で再配達の手間がかかったという事も多いです。年々、ネット通販が多くなっており、宅配業者のコスト増加の要因にもなっているので、もしかすると専用BOXのある物件の住人に対しては、運送代金の割引適用があったりポイント付与などで優遇される可能性もあるかもしれません。
ウォールドア（スライディングウォール）【B・B・B】
ウォールドアは「可変性のある壁」で、例えばある時はリビングと洋室を分けて２LDKとして利用し、ある時はウォールドアを開放して１LDKとして利用するという事が可能な収納可能な（もしくは折りたたむことができる）壁を指します。正直これも人を選ぶといううか、家を選ぶ設備かなと思い「オールB」という中途半端な評価に留めました。なぜかというと簡単で、ウォールドアが必要な家というのは、予算上の都合で主に広さを絞った住居で大きな意味があるものだからと言えます。そもそも、80㎡又はリビングが単体で18畳を超える広さの住居であれば、ウォールドアという「小細工」を使わずとも、居室の快適性は確保できるからです。つまり、広さを殺した部屋だったり、歪な形の部屋でその狭さをカバーするための設備なので、万人向けの設備ではないというのがみなオジの評価になっています。加えて言えば、家の購入が人生に一回つまりその部屋に長く住み続ける前提ですと、１LDK⇔２LDKといった可変性があるのはそれなりに意味がありますが、住み替え前提ですとそれ程重視する問題でもありません。（だって、狭い（広い）と感じたら、別の住戸に買い替えれば良いだけの話ですから）デメリットもありながら、都心に狭めの部屋を所有していたみなオジの経験からすると、やっぱりウォールドアがあると来客時等リビングを広く使いたいなというときや模様替え(家具の配置換え）をするのに便利な設備ではあります。
また、ウォールドアはその性質上欠点もあります。一つは遮音性です。ウォールドアは壁というより、「折りたためる間仕切り」です。ウォールドアは天井に吊られるタイプもしくは下にもレールが付いていますので、その隙間から音が漏れるというデメリットがありますし、当然強度的にも不安が残ります。通常、リビングと洋室をつなぐ壁となりますので、リビングでTVを付けて、ウォールドア越しの洋室を主寝室もしくは子供の勉強部屋にするには結構な制約が掛かるでしょう。また、折りたたんだ間仕切りを収納するスペースもかかり、ただでさえ狭い空間を殺すことにもつながります。いずれにしても、壁の様な「仕切り」ですので、帯に短し襷に長し感はぬぐえないかもしれません。
なお、最近では収納棚を可動式にした「稼働式収納」というのも出ており、収納スペースの不足を補ってくれる心強いカスタム建具も登場していますが、いずれにせよ広いリビングもしくは洋室でないと、ただでさえ狭い部屋を「座敷牢」…いや、「お仕置き部屋」…いや、これも違う、今時風に言えば「DEN」の様な狭いブースの様な小部屋に分断するだけになってしまうかもしれません。
ミストサウナ【C・B・A】
ミストサウナは、当初「要らん設備」だなと思うベスト３にしていました。簡単に言うと、ただの「贅沢品」ととらえていました。（だって、「サウナ」だから）しかし、実際に標準設備で入っていたミストサウナを使ってみると、これはみなオジの食わず嫌いだったと認めざるを得ず、その評価は真逆になりました。そもそも、みなオジは特別風呂好きではないので、長時間はいることはありません（10分くらい？）。よって風呂にお湯を張るのも無駄なような気がして、いつもシャワーで済ましていました。そして、シャワーでさっさと済ますので、ミストサウナ付きの物件に入居してからしばらくミストサウナを使わずにいたのですが、ある日何気なく使って衝撃を覚えました。
まず、シャワーだけではすぐに体が冷えるので、さすがに冬場はお湯を張っていたのですが、ミストサウナにしてからはお湯につからずとも湯冷めしなくなり、しかもサウナのように身体に負担が掛からないという事に気づきました。※そもそも、温泉施設によくある「サウナ」はドライ（乾式）サウナで、「ミストサウナは」湿式で仕組みが全く違うものです。
また、ミストサウナは美容効果も高く新陳代謝が促され、ダイエット効果、メイク汚れもよく落ちる(つまり、美肌効果）ので、奥さんや娘には間違いなく喜ばれる設備だと思います。バスタブにお湯を張って浸かるよりも短時間で入浴効果（疲労回復・発汗作用によるリラックス効果）が見込めるので帰宅が遅いお父さんにもうってつけだと思います。
【番外編】IoTを活用した先進設備【先進設備に触れたい人向け/（評価）余裕があれば】
最近の傾向として、IoT技術を活用したスマート設備を導入している物件が多いです。必ずしも最優先で入れる様な必要不可欠な設備ではないかもしれませんが、今のマンションはこうなってんだという視点でご覧ください。
モニター付きインターホンは従来から標準設備で分譲マンションには付いていると思いますが、その機能の一つとしてタクシーの配車が室内インターホンのタッチパネルから可能としていたり、来客時に自分が不在でも自身のスマホに繋げて訪問者と会話をしたり、エントランスのオートロックを解除したり自宅玄関のカギを解除等の遠隔操作が可能とする機能が備わっていたりしています。
また、外出先からリモート操作で床暖房・エアコンのON－OFFをしたり、風呂のお湯張りができる機能等々、、、もうこの程度の機能は驚きに値しないほど身近になっていますよね。また、タクシーの配車機能については、高グレードのマンションであれば、マンションコンシェルジュがいるのでそこに依頼する内容ですが、24時間コンシェルジュが受付にいるわけでは無いので、これはこれで便利な機能ですね。また、高グレードマンションではない為にコンシェルジュを置け（か）ないような物件であっても、管理費削減を目的として、この様なIoT技術はマンションのいたる所に導入される流れが進むのではないかと思います。
総括
外にもタッチレスキー等色々と紹介したい設備や仕様があるのですが、キリがないというところもあり、一旦、この辺で「専有部分編」を終えたいと思います。設備・仕様で言うとわかりやすいところで言うと、間接照明（調光機能付きダウンライトとか）おしゃれ壁紙（珪素土素材、エコカラットとか）や床のフローリングを石貼りに変更するとか、オーダーメイド建具（壁面収納）など「キラキラ系」オプションが目立ちますが、これらはお金が掛かる割に、リセール価格には反映しないことがほとんどです。標準仕様で付いているなら良いですが、わざわざオプションで付けるべきかと言われれば「？？」というところです。もちろん、生涯住み続けるという事であれば、オプションに1,000万円くらいかけても良いと思います。
