不動産 司法書士 法律

あなたのマンション売りますのDMの謎

投稿日:2022年3月9日 更新日:

皆さんの自宅マンションのポストに「あなたのマンション売ってください」という趣旨のDMやチラシが投函されていませんか?

左記の様な居住者全体に向けたチラシはよく見ると思いますが、稀に狙い打ち個人宛てにDM、時には電話がくることがあります。

個人宛のDMが来て驚くまたは気味悪く思う人もいるかもしれませんが、実は送り主(不動産業者)は登記事項証明書つまり登記簿を取得してDMを送ってきているのです。登記簿は誰でも見る事ができる情報とは言え、やはり気味悪く感じる人も多いでしょう。この為、良心的な業者(主に大手仲介会社)は、DMの隅に「お客様の送付先情報は所有不動産の登記事項証明書より取得しています」といった感じでエクスキューズしています。

プライベートを晒したくない芸能人はマンションを賃貸して住むことが多いのですが、購入しないのは収入に波があって融資が下りにくいという理由以外にもこういった身バレリスクを考慮している部分もあるのでしょう(まあ、法人を立ち上げて購入(法人所有)すれば良いのですが、住宅ローンを使えず、ローン控除も使えないですからおススメできません。その点、賃貸なら住所がバレたら引っ越せば良いだけですしね。)。

みなオジ家にきたDMを公開

ちなみに、先日みなオジ家に個別形式(部屋番号まで入れた)DMが送られてきました。このパターンでは、具体的な条件(金額)や購入者希望者の存在に触れて接触を図ってきます。

その業者は丁寧にも新築時の購入価格表も同時に送付してきて、「こんなにも高くなってます」感を出しているつもりの様です。

購入希望者に関しては本当に希望者がいる場合もあれば、いないのにいると嘘をついている場合もあります(多くは後者)。購入希望者がいると書く理由は、その方が現実味が増して反響が良いからです。〇億円で購入したいという具体的な額を提示するのも同様です。

ちなみに嘘がバレるので「書いている事は本当に違いない!」と思う方がいるかもしれませんが、そんなことはどうにでもなるので業者側は気にしません。そもそも、おとり広告や囲い込みが横行していた不動産業界ですから、この程度は嘘だという認識は無いですし、そんなことで良心の呵責に苛まれる様では、海千山千の不動産業界ではやっていけないでしょう。

そもそも、最悪自社で購入しても良いと思ってDMを送っているケースもありますし、大抵提示されている金額は市場相場の2割安くらいの金額です。

自宅の資産価値に敏感な人は、そんなDM丸めてゴミ箱ポイ!だと思いますが、不動産相場に疎い高齢者や情報弱者は飛びついてくる可能性があるかも知れません。また、運よく相続が絡んでいる世帯(所有者が死にそう、認知症になって施設に入れなくてはいけない状況)ならば、多少提示価格が安くてもすぐに買ってくれるのならという事で飛びついてくるかも知れません。

ちなみに、まれに購入希望者がいるケースもありますが、指名買い(例えば息子家族が住んでいるマンションの隣や同じフロアの部屋を買いたいという親等)や、売り出し中の(不動産サイトに掲載されている)物件が専任の元付業者に囲い込みされていて手が出せずに仕方なく客付業者が売主に直接アプローチするケースでしょうか。

関連過去ブログ:仲介手数料ゼロ業者は得なのか?は→コチラ

電話で来るケースも

いずれにしても、直接連絡をしてくる業者はあまりお上品トは言えないかも知れませんが、ごくまれに直接電話をしてくる不動産業者がいます。上述した登記簿情報でも電話番号までは知ることができず、おそらくは名簿業者から取得したのでしょう。

みなオジのところにも何度か電話で売却ができないか相談がありましたが、もちろん過去に取引をした業者ではありません。こっちとしても名簿業者ルートで個人情報を取得する業者とは感情的にも取引したいとは思わず、参考までに希望価格(どの業者も全て相場より2割安の提示でした)を聞いてお断りしています。

ちなみに名簿屋自体は違法な存在ではありませんが、情報の取得ルートや管理方法で脱法行為は多くみられます。過去ブログで個人情報保護法について解説していますので、興味のある方はそちら(下記のリンク)をご覧下さい。

関連過去ブログ:個人情報保護法をわかりやすく解説は→コチラ

何らかの規制が必要?

みなオジはDMを送る側の立場になった事はないので、送り手の気持ちは分かりませんが、送付の度に一定程度の反響が見込めるので日夜DMやチラシを送っているのでしょう。このDM経由で取引に至ったケースでWin-Winになるというイメージは正直あまり湧きませんので、この様なばらまき型の広告を抑制するような制度ができる様に期待したいですね。

具体的には、一つの法人(または個人)が同じ区分建物の登記事項証明書を取得できる件数に制限を付ける、とか一定数の登記事項証明書を取得した場合は個人情報保護委員会に報告義務を課すといった仕組みです(既にそういう制度があったらスミマセン。)。

さいごに

少し話は変わりますが、同じ登記がらみで法人登記情報をネット上で閲覧できる有料サービスについて、企業の社長ら代表者の住所の開示をやめると法務省から発表されました。これも個人情報保護の要請の一環です。

私も以前から、法人登記の代表者の住所は経営者からしたら嫌だろうなぁ、と考えていましたが、やはり以前から代表役員の住所を登記事項から削除する法案は法制審議会で異論されていたようです。結果として、この審議会では本件は見送られたようですが、個人的には利害関係がある場合のみアクセスできる様な仕組みに出来れば良いのではと思っています。

社長の住所、ネット上は非開示 登記情報で法務省

法務省は15日、法人登記情報をネット上で閲覧できる有料サービスについて、企業の社長ら代表者の住所の開示をやめると発表した。ドメスティックバイオレンス(DV)の被害者らの住所も全面的に非開示にできる。9月1日に施行する。登記は企業の本店と名称、役員名を記載し、設立時につくる。代表者は住所を掲載する。9月からはネットでは住所を示さない。閲覧するには各地の法務局などに赴く。

引用元:日本経済新聞2022年2月15日

戸籍や住民票と違って登記情報は誰でも取得でき、今では法務局に行かずにオンライン(登記ねっと、登記情報提供サービス)で家に居ながら取得できます。もちろん、代表役員の住所の住所を登記事項にすることにより法人の実在性の担保や訴状の送達や計画倒産後の代表者の足取り追跡に資する等の合理的理由もありますので、一概に非難もできないのですが…

画像引用:登記ねっとHP
画像引用:登記情報提供サービスHP

もっとも、以前から代表役員の住所の記載有無については議論が重ねられてました。現状においても法人登記においては代表役員の住所の「方書(マンション名・部屋番号)」は省略可能ですし、登記以外でも住民票や印鑑証明書に記載されている住所情報は自治体に申請する事で方書の省略が申請できる様です。

いずれにしても現状の制度では、代表役員住所自体の情報を削除することは出来ない事から、企業側も苦渋の決断で代表役員の住所を会社の所在地にしたり生活の実体のない居所を借りてそこを住所として登録したり対応をしているケースが散見されており、代表役員の住所を登記事項とした本来の目的が果たされていないという悪循環が生じている事から、本情報の非公開化が実現したという経緯があるのでしょう。

昨今のプライバシー保護の観点から、遅かれ早かれ登記等の公示制度も今の時代に合った姿に変わるでしょうね。

アドセンスブログ用

スポンサーリンク



アドセンスブログ用

スポンサーリンク



-不動産, 司法書士, 法律

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。

関連記事

ポールニューマンデイトナ

マンションと腕時計の共通点

マンションと腕時計はみなオジの2本柱ともいえる分野です。とはいえ最初はほとんど知識が無かったので、一生懸命これらの情報を集め、所有件(本)数を増やす中で自然と知識が付いてきました。両者を知れば知るほど …

組合からの記念品

司法書士へのプレゼント

司法書士になって嬉しかったことは何でしょうか?依頼を終えて依頼者から「ありがとう」と言われた事?貧困にあえぐ人の債務を整理した事?それとも、相続争いで困っている人を助けた事? うーん、どれも司法書士冥 …

議論を有利に進める裏技と対処法

司法書士の仕事に限らず、仕事をしていると、交渉時に議論する事が多いのではないでしょうか。 今回は禁じ手とも言えるズルい議論手法と、その対策法を書きたいと思います。 論点ずらし、議論のすり替え 議論の際 …

司法書士試験が近づいてきました

年に1回の司法書士試験の日が近づいてきました。 ここ数年はコロナの影響もあったので、個人的には家に籠って勉強できる絶好のチャンスでした。(私は受験生時代に悪友から執拗に飲み会とか遊びの誘いを断れず、か …

弱者保護

令和3年度司法書士本試験について

司法書士本試験

みなオジアバター

港区オジさん(みなオジ)です。
長い極貧オジさん生活を経て、いつの間にか小金持ちのアーリーリタイアオジさんにクラスチェンジしました!
投資家と司法書士の肩書を有する一方、妻の尻に敷かれるちょい駄目オジさんの異名も持つ。