不動産

ワンルームマンション投資を始める前に

投稿日:2021年3月23日 更新日:

みなオジは普段は司法書士をやってますが、正直なところ、司法書士のキャリアよりも不動産投資歴の方が長いので、本業はどちらか?と聞かれると答えに窮します。

知り合いや取引先からも、よく不動産投資についての質問を受けるので、自分は司法書士、投資家どちらで見られているのか不安になるのですが、しかし、両方とも業務が重なる部分が多く、最近は割り切って自分の経験を交えて回答する様にしています。

みなオジ自身は不動産投資のアドバイザーとして報酬をもらう事は無いので、そういう意味では不動産投資アドバイザーとしては素人の域を出ません(逆に言えば、相手も雑談レベルで気楽に聞くことができるという事ですが)。

世の中には不動産投資のアドバイザーや不動産の評論家(自称含む)は数多くいらっしゃいますが、みなオジは業者側(売主・仲介会社)に属している訳ではなく、現役不動産オーナーとして俯瞰して市場を眺める立場に加え、司法書士として決済手続きを含む取引実務や不動産に関する法律に精通していますので、セカンドオピニオン的に色々と聞きやすいのかなと思っています。「業者さんに尋ねると、購入を勧められそうだから、みなオジに相談した」という人もいました(^^;)。

この前も、お金に余裕が出てきたということで、投資の選択として不動産投資を考えているのだが、「手始めに何から始めるのが良いのか」という、誰もが思う質問をみなオジにしてきた方がいました。結構この手の質問を受けることが多いので、今回は「ワンルームマンション投資」に関する基本的な考え方を書こうと思います。

関連過去ブログ:みなオジがワンルームマンション投資をしない訳は→コチラ

「不動産投資」と一口に言っても…

不動産投資のスタイルは人それぞれです。一口に不動産投資と言っても、

・現物orREIT
・区分建物(マンション)or一棟不動産(アパート)
・ワンルームorファミリー向け物件
・都心or郊外
・新築(築浅)or中古(築古)
・事業用(オフィス)or住居(レジデンス)

があります。投資物件を扱う不動産業者でも得意とする分野や手を出さない分野がありますので、個人の投資家で全ての種類を経験した人というのは、ほとんどいないのではないかと思います。(本来は、バランスの良いポートフォリオを組むため、上記の物件をまんべんなく所有するほうが良いのでしょうが、うまく利益を出している人ほど自分が自信を持っている分野以外には、手を出さなくなる傾向にあるのではないでしょうか。)

10年間不動産投資の世界で生き残って得た結論

みなオジも全ての投資を経験したことがありませんが、10数年の経験を積むことで、ようやく不動産投資について一家言持つ事ができる様になりました。特に、「こりゃ手を出さない方が良い」という物件や分野には鼻が利くようになった自信があります。

以下に、不動産投資に関する情報やブログでまことしやかに言われている格言的なメッセージが並べられていますが、みなオジなりに解説してみましょう。まず一つ目はこちら。

新築は買うな!は本当か?

これは不動産投資のセオリーのように良く言われることですね。結論から言うと、これは一方では真実を言っているし、ある一方からみれば真実ではないです。なぜなら、新築物件しか購入してこなかったみなオジがこれまで生き残っているからという、理由になっている様な無い様な根拠です。

まず、「新築ではなく、中古物件を狙え」というのは、主に仲介会社や都心で投資物件を扱うワンルーム業者のホームページで主張されている内容ですが、まあ、これはポジショントークというか、彼らが自分たちの取扱い範囲外である新築をおススメするわけがないですよね。彼らは、自分たちが仲介できる物件を買ってもらわないと飯のタネが無くなる訳ですから、中古物件に誘導するのは当たり前の話かと思います。

で、彼らの理屈としては、「新築は買った瞬間に価値が下がるから」というのが、どのホームページでも定型文で主張する内容です。この主張については、地方の物件では当てはまるでしょう。みなオジも全くデタラメだとは思っていません。

もう少し核心に迫ると、ワンルームの様な投資用物件2LDK以上のファミリー用マンションの様な実需物件では評価方法が異なるので、物件タイプによって正解不正解が異なってくるのです。新築が買った瞬間に価値が下がるというのは、主にワンルームマンションにおける話なのです。投資用物件は収益還元法で算出されるのに対し、実需物件は実勢価格(取引事例比較法)で取引されるというのが、そのからくりの鍵となる部分です。

投資用ワンルームを新築で購入してそれを賃貸に出すと、最初の頃は同一エリアの中でも高値で貸し出すことができますが、極度のインフレにでもならない限り、10年後の賃料が新築時のそれを上回る事は無いでしょう。つまり、収益還元でしか価格を評価できない不動産は、新築時価格を維持する事は物理的に不可能なのです。

しかし、実需用マンションは基本的に貸し出すことを前提に置いていません。仮に、新築時4500万円の3LDKマンションを購入したとして、そのうちの500万円がデベロッパーの利益で4000万円が本来の価格だとしても、10年後に同じエリア・同一条件の不動産の新築物件が6000万円で売っていたとしたら、10年経った物件を5000万円で売り出したとしても、十分価格競争力があると言えます。もちろん、エリアによってはそれ程の上昇がない場合もあり得ますが、絶対下がる事となるワンルームマンションよりも価格維持率は期待できるのです。

ワンルームマンションが都心の不動産投資の王道なら、一棟アパート経営は郊外型の不動産投資の王道と言えます。どちらも王道の投資スキームですが、同じ不動産投資でも、両者には相容れない部分があり、単純比較はできないのです。両者のうたい文句を客観的に並べて、「ホコタテ」(矛盾)が生じることに気が付かなくてはいけませんが、ワンルームマンション業者はその辺りをうやむやにして、節税目的や保険効果やレバレッジという甘い言葉で誘ってくるのです。

レオ〇〇スが郊外の地主にアパート経営勧める理由は?

新築物件の購入が投資のタブーなら、自分で建てるなんてもっとダメなのでは?とみなオジは思ってしまうのです。少なくとも、どちらかの主張に誤りがあるのでは?と思ってしまいます。もちろん○○建託は、「相続対策(不動産の評価額を合法的に下げる手段としてのアパート建築」というのでしょうが、それだったら生前に不動産を売却して、それを元手に中古アパート一棟購入すれば?と思ってしまいます。

また場所によっても不動産経営の戦略は変わってくるものです。都心の不動産価格は上昇傾向です。東京都の人口のピークは2025年頃と言われていますが、都心3区に限っては2040年までは人口増加の傾向は続くと言われています。暴論気味ですが、結局のところニーズがあれば、新築だろうが中古だろうが関係ないんです。むしろ新築・築浅の方が予想外の修繕費用が生じませんし、仮に何か建物にトラブルが起きたとしても基本構造部であれば10年内なら売主が保証(法律で義務化)してくれるので安心と言えます。また、旧耐震の建造物では昨今の大規模な地震の度に、肝を冷やす事でしょう。

また仮に賃貸需要が減少したとしても、貨幣価値が減少している現在の状況を考えれば、現金を持つより現物財産である不動産を所有するほうが有利です。ですので、思考停止的に「新築がダメ」というのは的外れであり、「需要の無い所では、何をやってもダメ」なのです。

ワンルームは買うな!は本当か?

これも、真実と虚偽が混在しています。つまり、「ワンルームマンション投資自体が悪」なのではなく、ある意味「ワンルーム」というハードルの低さが、サラリーマン投資家(つまり投資におけるズブの素人)を中心に不幸を引き寄せていると言えます。

では、なぜワンルームマンション投資は危険なのでしょうか?

その1 素人が手を出しやすい価格(貧者の不動産)

素人お断りの領域がある!?

「ワンルームは買うな」には二つの意味合いがあります。一つは、不動産投資未経験者が入門編として最初の物件として手を出しがちであるという事。もう一つは、低価格であるがゆえに競合が多いという事です。よく不動産業者ンセールスマンから、「人気物件なので、すぐに売れてしまいますよ!」と、煽られた経験が誰しもあるかもしれません。ここで先に言っておきたいのが、ワンルームマンションが超人気なわけではないという事です。みんな好き好んで郊外の中古マンションを買っているわけではなく。与信の制限上、仕方なくワンルームしか購入できないだけです。まさに、ワンルームマンション投資は属性の低い投資家専用の運用パッケージ商品なのです。(みなオジはこれを「貧者の不動産」と呼んでいます)

資産運用の原則

これは「資産運用の原則」として知って欲しいのですが、誰でも簡単に始められる投資は、総じてリターンが低いです。誰でもできる投資が絶対に損することなく、高い利回りが見込めるなら、世の中誰もがお金持ちになるはずです。厳しい言い方をすれば、手持ちのキャッシュが潤沢ではない初心者にとっては、このような利回りの低い不動産運用には手を出すべきではありません。(競合が多い「レッドオーシャン」では体力(資金)の低い者から力尽きていくので)

レッドオーシャンで戦えたら、ある意味一人前の投資家?

ワンルームマンション投資の標準的な利回り(都心の物件で実質利回り3%台)であれば、他の運用でも実現可能です。少なくとも他社から借り入れをしてまで、手を出すようなものではありません。仮に、このように誰でも始められるハードルの低い商品でウハウハ(古い)な運用が出来るなら、誰も他の投資に手を出さなくなるでしょう。

更に言えば、もし、ワンルームマンション投資が「打ち出の小槌」ならば、不動産会社は必死に買い主を探すのではなく、会社自ら物件を購入して運用した方がより効率的な筈です。川上で(安く)買うチャンスがある不動産会社が買わないという事は、エンドユーザーは言わずもがなという事でしょう。(もしくは、売った方が利益率が見込める、つまり購入者の利益を搾りつくしているという事です。)

不動産投資未経験者の御用達

人間誰しも最初は未経験者です。未経験者である事自体は何ら責められるものではありませんが、大抵未経験者は誰かに頼ろうとします。そして、無知・未経験である場合に「他人に頼る」という事は本来推奨すべきことです。しかし、不動産投資の世界では、他人に頼るという事はマージン(手数料)が掛かることを意味します。ワンルームマンションは先ほども述べた様に、価格が比較的安いことから、入門編として不動産投資未経験がまず検討する物件になります。ただでさえ、競合が多く、都心だと表面利回りが4%を切るような案件になることから、そこから仲介手数料・購入後の管理委託費が積みあがると更に利益が圧縮されることになります。また、それに加えて、サブリース(不動産会社が転貸人として転貸借をしてくれる)を付けることで、空室リスクは減らせますが、更に利益を圧縮(どころか月の収支が赤字に転落することも)していくのです。

税還付で取り返すのは投資の本来の姿か?

それ、ホントに節税?

ハードルの低めなワンルームと言えども、不動産投資ができるのは、与信がある(融資を引ける)一部上場企業のサラリーマンや役所勤めの公務員がほとんどです。この様な比較的リテラシー高めな人であれば、通常、このような赤字垂れ流しの投資に乗っかる事はないのではないかと思われる人も多いでしょう。しかし、彼らの耳に響く魔法の言葉があり、それを巧みにセールストークに加えてくるのです。その魔法の言葉こそ「節税対策」なのです。

つまり、月々の収支(家賃収入ーローンの支払い+費用)が赤字になっても、確定申告で所得税を還付することで、トータルプラスになるというスキームです。でも、冷静に考えてください。そのスキームは確かにトータルでは負けていないかもしれませんが、ワンルームマンション投資に回すお金を他に回した方がよっぽど効率的ではないですか?株式でも何でもよいですが、他の投資で税還付を当て込んだ投資スキームってあまり一般的ではないかと思いますが…

しかし、このような反論をすると、不動産会社の反射的にセールスマンはこう返します。「不動産投資のメリットは、レバレッジ(てこ)を利かせられる事が最大の利点です」と。つまり、銀行から借り入れて株式投資はする事が出来ないので、スケールメリットを求めるならば不動産投資が最低ですよ、と。

その2 投資用物件であるが故に…

その1で素人が手を出しがちと書きましたが、この領域で所有し続けている者は適正価格で購入できたプロの投資家であるという事です。プロの投資家は目利きがあり、また独自の購入ルートを持っています。また、ワンルームマンションが投資用物件の色合いが強いというのは裏を返せば、売る相手も投資家もしくは転売業者と言えます。彼らも商売で物件を購入している為、ギリギリの価格で買い叩こうとします。つまり、出口戦略である売却も厳しいのです。

選択肢の狭さ

この点、広めのマンション(2LDK~3LDK)であれば、実需つまり実際にその物件に住むために購入する買主(=投資家目線でない素人)しかいない為、購入時には賃貸中の投資用(オーナーチェンジ)物件であっても、賃借人が退去した後であれば実需用物件として、高く売却する事が出来ます。ワンルームではこれが期待できない(出口戦略が狭い)というのが、一番厳しい点と言えます。(選択の余地がないので、単純明快とも言えますが)

ここまで書くと、なんとなく皆さんにも伝わってくるかと思います。ワンルームマンション投資は、不動産業者によってシステマチックにスキームが作られた運用方法なので、エンドユーザー(末端の買主)用に売り出された価格というのは、全てが、還付ありきで逆算して設定された価格なのです。つまり、あなたがどの物件を買ってもほぼ同じ結果(末路?)をたどるのです。同じ末路をたどりたくなければ、本当に信頼のおけるパートナーを見つけるか、それが無理なら自分で購入ルートを確立して、できるだけ他者が介在しない形、つまり、できるだけマージンが抜かれないスキームへ修正を加える必要があるのです。

不動産投資は「不労所得」ではない

現実はそんなに甘くない…

そもそも、不動産投資は「不労所得」であるというイメージも、ワンルームマンション投資を難しくする要因であると考えます。現物を扱う不動産投資こそ、手をかけなければいけない投資と言えるのです。あなたが、不動産投資の魅力を「手のかからない事」「サラリーマンの片手間で出来て、楽できる事」と思っているならば、その時点で既に負ける要素が高いと言えます。不動産投資こそ、ビジネスの要素が詰まった「高度な知的労働」と言えます。

セールストークに隠された本来の意味は

こういう感じのセールスマン多くないですか(偏見?)

つまり、お手軽にお金を増やすという都合の良い運用方法はないのです。セールスマンのセールストークをみなオジが翻訳してみましょう。

手が掛からず楽ですよ→我々も手伝うので分け前をシェアしましょうよ
手元資金が少くても始められますよ→誰でもできる、間口の広さだけが取り柄の投資です
・ワンルームマンション規制があるので、都内の供給が過多になることはないので、値崩れしませんよ
 →外的環境が変わる等規制緩和が生じたら、それは不可抗力なのでご勘弁…
・ローンを払い終える35年後には、あなたの老後の心強い資産になってますよ
 →今は、耐えてくださいね。(耐えられるだけの体力(資金力)があるか知りませんが…)
セールストーク(本音のヤツ)

まあ、色々と書きましたが、みなオジはワンルームマンションを全て否定しているわけではなく、初心者こそワンルームマンションは、慎重に検討すべきと考えています。まず、前述の通り、不動産投資全般として融資ありきの投資だからです。株式運用でも、信用取引さえしなければ、失敗しても投資額しか失う恐れはありませんが、不動産投資の場合は、下手な物件を購入してしまうと取り返しがつかない事態になります。特に、元手が少ない人が多く始めるケースが多いので、毎月のキャッシュアウトがボディブローのように効いてきますし、ただでさえ少ない貯金残高が毎月減っていくのは精神的にもツライものがあります。

投資の原則に立ち返って考えよう

運用の原則は、あくまでも現時点での「手元の資産を増やす」ことです。(来るかどうかわからない)将来の為に、お金をつぎ込むのは保険商品と同じです。であれば、生命保険を素直に買えばと思うわけです。少なくとも、手元資金に不安がある人にとっては、将来の為にレバレッジ(リスク)をかけてまで行う価値は低いと感じるわけです。私なら、手元資金が少ない時こそ、より近い時点で効果の出る投資(自身への投資を含む)をおススメします。将来のことを心配する余裕は、持てる者のみに許される「贅沢」です。

みなオジはワンルームマンションを「貧者の不動産」と前述しましたが、ワンルームマンション投資全体を否定するつもりはありません。あくまでも、不動産運用には属性ごとに適した商品がある、という事を言っているだけです。ワンルームマンションをうまく扱えない属性は以下の通りですので、自分がその領域にいると思う人は要注意です。

・年収500万円以下
・貯金額1,000万円未満
・子育て世代(キャッシュが必要な家庭)
・不動産初心者(適正価格・利回りが分からない、エンド物件しか紹介されない人)
この条件から外れる人で、お金を寝かせておくのがもったいない人はお進みください

正解は自分で汗をかくこと

みなオジ以外にも、ワンルームマンション投資を疑問する方もいらっしゃいますが、「騙す・騙される」という事ではなく、都合の良い事だけを受け入れないように自身のリテラシーを高めていく必要があるのかなと考えています。例えば、業者が出してくる収支計画書はその最たる例です。

想定家賃は妥当か?予期せぬ出費があっても手元資金にゆとりがあるか?これらの検証については、自分なりにワーストシナリオを作った上でストレステストしてもいいでしょう。

結局のところ、自分で汗をかいて、精査した先にしか正解はないのです。減価償却費や自分自身がどのくらい源泉徴収されているのかを比較したうえで、他の投資案件と比べて一番確実かつ運用効率の高い方法を選び、その結果が「ワンルームマンション投資」だったという事であれば何ら問題ないものと考えます。

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港区オジさん(みなオジ)です。
長い極貧オジさん生活を経て、いつの間にか小金持ちのアーリーリタイアオジさんにクラスチェンジしました!
投資家と司法書士の肩書を有する一方、妻の尻に敷かれるちょい駄目オジさんの異名も持つ。