不動産

家賃保証会社の役割とは?家賃滞納時の初動について

投稿日:2020年12月13日 更新日:

今回は、不動産経営をされている方向けのテーマです。皆さんも長らく大家をされていると、家賃未納や、最悪行方不明のまま、連絡が取れないという事態に遭遇する事があるかもしれません。住居を借りる際、家賃保証会社を付ける事、(つまり保証委託契約を締結する事)が条件になる場合があります。

もしものために保証会社を付ける事

大家としてのみなオジも、原則、保証会社を付ける様、申込者に依頼します。(例外として、規模が大きい法人契約の場合は不要とします。借主が法人の場合は滞納リスクが低いからです。)幸い、私は家賃保証(賃料未納時の補填=代位弁済)をしてもらったことはありません。これは運が良いというよりも、滞納が起こりやすいワンルームのマンションなどは保有していないからです。また所有物件が高賃料(月額20~30万円)である為、法人契約が多くなることから保証会社を使う場面が無いという事も理由でしょう。

みなオジは司法書士ですので、滞納家賃の督促を受けた賃借人からの法律相談を受けたりなんかもしますが、まさか相談者は相談相手も(相手は違えど)大家であるとは知る由は無く、「どうしたらいいですか?何とかならないですか?」ととアドバイスを求められます。懇願する相手が違うよな~と思いつつ、個人的にはなんだか複雑な気持ち(相談料払えるなら家賃払えよと、思わず相手方の貸主に同情してしまう)になります。

滞納前の対応方法(借主側)

上記の相談を受けたときに、借主に一つだけ助言するとしたら、

滞納する前に相談に来んかーい、と言いたい。

これは別にふざけて言っているわけではなく、そのくらい初動対応が重要だという事です。また、事前に相談に来ていただくことで、こちらとしても滞納理由を確認した上で、仮に滞納理由が新型コロナウィルスの影響で収入が減った場合であれば、「住居確保給付金」(事業所として借りている場合は「家賃支援給付金」)の存在をお伝えできたりして、滞納そのものを回避できるお手伝いができるかもしれません。

それでも打つ手がなく、滞納が避けられない場合のアドバイスとしては、事前に相手方である管理会社もしくは保証会社(管理会社を付けていないのであれば大家本人)に、

①滞納してしまう旨
②支払いの目途、入金予定日
③(可能であれば)滞納する理由
④次月以降も滞納の恐れがあるならば、その旨

を正直に伝えましょう。

コミュニケーションが大切

後述しますが、賃貸借契約は売買契約とは違い、継続的な契約です。継続的契約で一番重要なポイントは、当事者間の信頼関係です。どんなベテラン大家でも貸主としての一番のストレスは「滞納されること」です。また、大家によっては、その住居をローンで購入していて、借主の支払う賃料が金融機関への返済原資になっている可能性もあるのです。つまり、あなたが予告なく滞納を起こすことにより、資金難に陥るケースも出てくるのです。この様に、一度でも滞納をされると両者の関係は非常に悪くなってしまいます。貸主も人間ですから、この一報があるのとないのでは全然印象が変わります。借主的には、「そんな気分的なことはどうでもいいや」と思うかもしれませんが、この様な背信行為の結果、その後裁判(建物明渡請求訴訟)になった時の裁判官の心象も悪くなるという「不利益」も生じるでしょう。裁判まで進まなかったとしても、和解や当事者間における立ち退き交渉の場面で感情的しこりを残したままでは、交渉が不利になってしまう場合も出てくるでしょう。

「滞納理由」も併せて伝える事の重要さ

滞納の理由を伝える事によって、支払いの先延ばし交渉ができる場合もあります。例えば、自分が事故や病気で働けなかった場合であれば、やむを得ない理由として、1か月程度猶予してもらえるケースがあったり、サラリーマンであれば、次のボーナス支給日に一括返済するなどの条件で、翌月以降の賃料を猶予もしくは一部弁済を認めてもらう事で時間稼ぎできるかもしれません。また、前述の通り、滞納理由が新型コロナウィルスの影響であれば、「住居確保給付金」「家賃支援給付金」で当座を乗り切りましょう等、建設的な話し合いに進む可能性があるかもしれません。事前の連絡を怠るという事は、この様に貴重な情報共有の場を失うという事なのです。

信頼関係破壊の法理

賃貸借契約は当事者間の信頼関係が重要という話をしました。これは元々、賃貸借契約等の継続的関係においては、1回の滞納くらいでは契約を解除することはできない、つまり訴訟係属に至らないのです。ただし、滞納に至るプロセスや事後の対応が非常に悪かったり、滞納が常態化した場合は別です。3か月以上滞納が続くとさすがに当事者間に信頼関係は無いと判断され、建物明け渡しの手続きが進むことになります。逆に言えば、賃借人側としてはこの様な法慣習があるのですから、滞納しそうでも慌てずにまずは相手方との関係維持に努めるべきといえます。(もちろん、普段から計画的に生活して、家賃滞納の無いようにするのが一番なのですが。)

また滞納により、保証会社が照会する信用情報に傷がつくことで、今後の家探しも非常に困難になりますので、その辺りも注意すべき点でしょう。

家賃滞納後の流れは?

さて、次は、家賃滞納後にどのような顛末となるのか、債権者(大家・貸主)、債務者(借主)の立場でそれぞれ解説していきます。ケース分けして説明する必要がありますが、オーソドックスなパターン(保証会社付、管理会社委託)を軸に説明していきます。

保証会社の役割

引用元:ジェイリース(保証会社)HPより

まずは貸主(管理会社)と借主と保証会社の役割を見てみましょう。先程も述べた通り、賃貸借契約に際して、借主は保証会社と保証委託契約を結びます。これにより保証会社は、借主が家賃を滞納した時は、保証人として貸主に立替払いを行う義務を負います。この様に保証会社の主な役割は滞納時の立替払いですが、付帯サービスとして、原状回復費用や更新料の滞納保証賃貸物件で借主が死亡した場合の見舞金(保険金)の支払いなどがあります。ただし、現状回復費用の保証は(東京ルールの負担割合の見解の相違がある場合等)貸主借主間で争いのある額には不適用等ごくごく狭い範囲でしかカバーされないと思われ、契約時にきちんと保証会社へ確認する必要があるでしょう。保証会社が代位弁済に応じるケースというのは、借主が飛んだ(故意に家賃などを踏み倒した)場合に限ると思った方が無難でしょう。

大家側の対応

賃貸人は滞納が発覚後、遅滞なく保証会社に通知をして、滞納した借主の代わりに家賃を振り込んでもらうように依頼をする必要があります。これを代位弁済請求といいます。このパターンでは貸主が管理会社へ管理を委託しているケースですので、入金管理業務を行っている管理会社が最初に滞納に気が付きますので、貸主に報告するとともに、保証会社に対しては代位弁済請求権を貸主に代わって行使します。この場合、各保証会社は免責期間を設けており、その期間を超えて連絡が無いと当月分の家賃の立替は行われません。ちなみに保証会社によっては直接管理会社もしくは貸主の口座に振り込むという形をとっていて、その場合は督促及び代位弁済請求の行使は不要です(なぜなら借主は保証会社の発行するクレジットカードで家賃分を毎月引き落とされるので、貸主側では滞納を把握できないからです)。

借主側の対応

借主側の対応としては、事前の報告が大切といいましたが、実際に家賃滞納をすると、そこから強烈なプレッシャーが襲い掛かってきます。そうです、保証会社からの鬼の督促です。以前みなオジは、保証会社にお邪魔する機会があった(家賃滞納した訳ではないです)のですが、その時、執務スペースの奥の方にやたら目つきの鋭い一団がおり、普段なかなか聞かないような口調で滞納者と思われる方々とお電話されている様子を見ることができました。その一団は回収部隊であり、ある意味舐められたら終わりの方々です。また、代位弁済額の回収率が彼らの給料に跳ね返りますから、取り立て(あ、言ってしまった。。。)の凄まじさは電話越しからでも十分伝わってきます。

保証会社社長のスキャンダルがトレンド入り

ちなみに、コンプライアンスが叫ばれる世の中で、そんな激しい取り立てなんか無いでしょ?と思われている方もいるでしょう。みなオジの誇張と訝しむ人もいるでしょうが、皆さんは、最近週刊誌でスクープされた、とある上場企業の保証会社社長の恫喝記事を目にしませんでしたか?

引用元:週刊文春Youtubeチャンネルより

私がお邪魔した会社はこの会社ではないのですが、回収部隊の電話の感じはまさにこの様な感じでした。ですので、この記事を見たとき、みなオジは妙に納得してしまいました。報道では他にも社長自身が反社との付き合いを匂わせる発言をしたとかで、その影響か株価も12月上旬から10日ほどで3割近く値を下げています。個人的には、社長が前日たまたま見た仁侠映画の影響を受けてしまったのだと思いたいですが、私の家族は奈落に突き落とされたくないので、この話題はこのくらいに…

いざ訴訟へ!とすんなり進むケースは意外と少ない

さて、この様な鬼の督促(支払いor退去)にも耐えるとその先には、訴訟が待っています。この段階になると、借主は夜逃げ・行方不明(奈落の底ではないと思いたい)になっていることも多く、訴状やその前段階の内容証明を送付しても、受け取ら(れ)ない場合が多いです。こうなると、裁判を起こす(係属させる)のも一手間で、原告である保証会社は、被告(借主)の住所等が知れないことを証明する必要があり、自社の従業員(前述の回収部隊)等を使って現地調査を行わせ、あらためて調査報告書(上申書)を作成して裁判所に提出しなければなりません。この際、職場にも連絡を入れることになりますが、行方不明なので会社にも無断欠勤もしくは解雇され既に在籍していないというケースも多く、とにかく調査は骨が折れます。

現地調査がスパイ映画みたいな件

中には居留守を使って、回収部隊からの追跡を巻こうとする滞納者もおり、探偵さながらのスリリングな攻防戦を展開します。何日か訪問して電気メーターの動きを見て、滞納者が物件に潜んでいることを確認します。また、同時に近隣の住人にヒアリングしたり、そのほかにも玄関ドアにテープを貼って、数日後それが切れていたら、部屋への出入りがあるといった確認をし、これらの結果を積み上げて上申書を作っていきます。上申書に調査報告書を添え、裁判所に「付郵便送達」のお願いして、初めて裁判に進みます。まれに賃借人と別人が居座っているケースがあり、そうなると手続き的には面倒なことになります。なぜなら、裁判を賃借人を被告として進めていても、実際に居座っている人物が別人ですと、その後の建物明渡しの執行が空振りになります。住居の賃貸借契約ではそれほど起こりえない話ですが、事業所(テナント・オフィス)だったりすると、占有屋さんが絡んでいたりする事があります。この様に調査する側も、調査スキル&気合がいる作業(ドアをコンコンしたら怖いお兄さんが出てきたり、近隣住人に通報されたりするリスクもあります)を行う訳ですが、借主側も滞納をするなら、これくらいのことがあるという事を覚悟して滞納してください。(家賃の督促から逃げながら通常の生活は極めて困難になりますので。)

自力救済はやっちゃダメ

ちなみに、昔は夜逃げした部屋に関しては、合鍵を使って保証会社(と管理会社)が部屋のものを全部出して、処分して、その後鍵を取り換えてしまうという、まさに「ザ・自力救済」が横行していた様です。ちなみに自力救済とは以下の内容を指します。

こういうのはダメ!

自力救済

民事法の概念での自力救済(じりききゅうさい、じりょく – 、英: self-help、独: Selbsthilfe)とは、何らかの権利を侵害された者が、司法手続によらず実力をもって権利回復をはたすことをいう。刑事法の自救行為(じきゅうこうい)、国際法の自助・復仇がこれに該当する。これを規定した条文はないが、現代の民事法では例外を除き禁止されている。

引用元:Wikipedia「自力救済」より

勝訴判決…でも終わりではない(保全・執行も忘れずに!)

この様な手間暇をかけて、ようやく裁判が開始します。(なお、裁判の際、訴訟物(何を求めるのか)は「建物明渡請求権」となりますが、無理だろうなと思いつつも「賃料請求権」も附帯しておきます。)ちなみに、必要に応じて、裁判とは別に保全手続きも進めておく必要があります。具体的には、賃借人とは別の人が住んでいるがいるかもしれないケース(占有屋)ですが、この場合は、上述の通り、勝訴判決後執行ができないので、それを防ぐための手続き(占有移転禁止の仮処分)をする必要があります。通常、契約当事者以外の人は、どこの誰だかわからないことがほとんどですので、債務者を特定せずに仮処分を行うことも可能です。

さて、訴訟係属にこれだけ手間がかかったので、ここから更に…と思われた方、安心してください。訴訟は、意外なほど、あっけなく終わります。なぜなら、通常、被告が口頭弁論期日に出頭することはないので、即日結審(きちんと証拠を揃える必要はありますが)して原告勝訴判決となります。

賃借人の事後対応策は?

ここで、賃借人側の取るべき対応策も書いていきましょう。上記では裁判手続きについての流れを説明しましたが、この手の滞納事件全てが裁判で解決しているわけではありません。滞納後の賃借人の対応手段としては、裁判に進むのを指を咥えて待っているだけではいけません。なぜなら、上述の通り、貸主(保証会社)側としては、裁判での解決は手間と費用が掛かるので望むところではないのです。ですので、滞納から時間が経過してしまっていても、解決に向けた誠意を示すことで、裁判外の和解(即決和解)等、相手方と任意の交渉に持ち込むことができるのです。この場合、うまく交渉が進めば、速やかに建物を明渡すことを条件に、滞納家賃の一定額を免除してもらえる可能性があります。もちろん、裁判敗訴でバックレるという選択肢もありますが、以後常に保証会社の取り立てに怯えながら生活しなければならない事を考えれば、お互いに譲歩をして勘弁してもらうというのもありでしょう。直接相対して、保証会社の怖い回収部隊とやり取りしなければならないので気が進まないかもしれませんが、滞納者が再起を図る上でも、有効な手段と思います。また、交渉を行う事によって多少の時間稼ぎもできるかもしれません。失業していて、就職活動のためにどうしても、住居を失いたくないといった場合には有効でしょう。また、交渉の代理を弁護士・司法書士に任せても良いでしょう。

しかし、判決言渡しは明渡手続きのスタートにすぎません。貸主としては、早く退去させて部屋を原状回復(賃借人が置いていった荷物(残置物)を処分)したいし、保証会社としては、さっさと代位弁済(回収はほぼ不能)を止めたいのですが、そのためには強制執行、つまり建物明渡しを行わなければならないのです。保証会社を入れていれば、これらの手続きは保証会社の顧問弁護士が対応しますし、訴訟手続の費用も保証会社負担となりますので、貸主は何枚か委任状などを書いて終わりです。もし、保証会社を入れていなくても、自身で弁護士・司法書士に依頼すればよいのですが、費用が結構バカにならないので、保証会社は必須でしょうね。ご存知の方もいるかと思いますが、裁判の手続きと強制執行の手続きは別でして、勝訴判決が確定後、原告側は裁判所に強制執行の申し立てをしなければならないのです。

執行手続きの流れ

強制執行の申立てには裁判判決書(確定したもの)が必要です。また、執行手続きと言ってもいきなり、債務者の住居に行って追い出すことはできません。債権者からすると非常にまだるっこい印象を受けるかもしれませんが、日本ではこのくらい手続面の保障が重視されているのです。強制執行の申立て後、「催告」という様子見の手続き(室内の状況確認(人の住んでいる気配の有無)、室内の荷物量を確認し、その物量により、手配するトラックの大きさを決める)を挟んで、催告の1か月後にようやく「断行(明渡手続)」となります。みなオジも職業柄、強制執行には何度か随行しています。当日は、結構な緊張感(特に、滞納者がまだ済んでいる場合)です。執行官という、裁判所の官吏が「○○さん、これより、建物明渡しの執行を始めます」といった感じで、ドアノブを回します。多くの場合扉には鍵が掛かっていますが、事前に手配した鍵屋さんに開錠してもらいます。ドアを開ける前に、滞納者が出てきて、騒ぎ立てたりするケースもありますが、執行補助者という執行の執行官のお手伝いさんみたいな人が、のらりくらり彼らを御して、室内の荷物を出していきます。

中にはエグイ執行も

基本的に、失踪して滞納者本人はいないことが多いのですが、室内は荒れていることが多いです。ゴミ屋敷も相当数アリ、どういう使い方をしていたの?と思う様な室内の状況(みなオジ自身、大家として心が痛む室内の惨状も。。。)もあります。室内の物(衣類、家具、家電等)は、一応賃借人(滞納者とはいえ)のものですので、勝手に処分することはできませんが、換価できるものについては執行手続きに則って換金し、保証会社の求償債権(保証会社が立替えた賃料)に充当されます。もちろん、金目のものが残置されている訳も無く、ほとんどがトラックに載せられるのですが、これらの物(ゴミ?)は貸倉庫に1か月程度保管され、廃棄されることになります。

最後に

いかがだったでしょうか、家賃滞納された経験がある方にとっては、思い出したくもない思い出でしょうし、幸運にも滞納事件に巻き込まれていない方は、背筋が凍るやり取りだったのではないでしょうか?滞納事件の割合は1割くらいと聞いたことがありますが、コロナ禍の影響で、今後滞納事件は増加するのではないでしょうか。保証会社の人も大変です。先ほどの社長がやさぐれてしまうのも無理はないかもしれません。財務基盤の弱い保証会社は大丈夫かと、余計な心配になります。基本的に保証会社の収入は賃借人から徴収する保証委託料とその更新料ですので、売り上げを伸ばそうと思うと必然的に審査を甘くしてどんな申込人でも審査通してしまう(実際に、審査ガバガバの保証会社はいくつかあります。取り立てに絶対の自信があるのでしょう…)のですが、与信状況の悪い賃借人ほど滞納率が上がりますので、無理をしている保証会社は更に状況が悪化するのではないでしょうか。

賃貸人としてのリスク戦略

滞納トラブルを回避するために必要な賃貸人としての心構えですが、(保証会社への加入は必須として)みなオジが助言できる事としては、「申込を断る勇気を持つこと」です。早く物件を埋めたい気持ちは分かりますが、滞納事故により余計なストレスを抱え込まない為にも、保証会社が審査通したからと言って鵜呑みにするのではなく、賃貸人をしての賃借人を見る目を養いましょう。また、ワンルームなどの賃料が低い物件は滞納が起こりやすいですし、事故物件のリスクも高いので、給料などの与信以外にも年齢や職業などの情報も目を通しましょう。みなオジは以前、保有資産4億円(ホントかよ?)という、単身の中年の個人投資家が物件の申込を入れてきましたが、水物商売で、人との接点が少ないことから、滞納・事故物件となるリスクが高いと判断し、断りの電話を仲介会社入れました。案の上、ちょうどコロナ禍の株価急落を受け、申込人側からもキャンセルが入ったところだったという事でした。

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港区オジさん(みなオジ)です。
長い極貧オジさん生活を経て、いつの間にか小金持ちのアーリーリタイアオジさんにクラスチェンジしました!
投資家と司法書士の肩書を有する一方、妻の尻に敷かれるちょい駄目オジさんの異名も持つ。