不動産

晴海フラッグは買うべきか?

投稿日:2022年1月4日 更新日:

最近マンション買いたい欲求が爆発しそうなみなオジです。うずうずした気持ちが高じたこともあり、今回は東京オリンピック開催前から色々な物議を醸しだしたHARUMI FRAG「晴海フラッグ」について語っていこうかと思いいます。

東京オリンピックの選手村として活用後は分譲マンションとするという計画で都有地を大手民間デベロッパー数社に(格安で)払い下げた晴海フラッグ(工事着工は2017年)でしたが、オリンピックの1年延期で解約騒ぎが起こりました。先行き不安な出だしでしたが、オリンピックが閉幕してみればマンションギャラリーの予約も取れないほどの大盛況で抽選の倍率も凄まじいものとなっているようです。みなオジも一度ギャラリーに行って話を聞いてみたいと思っていますが、以前別トピックでお伝えした通り、全く予約が取れない状況です。

いやー、晴海のイメージがこのプロジェクトで一新しますね。みなオジ世代は晴海と聞くと真っ先に「晴海ふ頭」を思い浮かべるんですが、晴海ふ頭のイメージと言えば…

引用元:北海道連鎖殺人 オホーツクに消ゆアスキー1984年

↑…殺人現場、です。Σ(゚д゚lll)ガーン

子供の頃TVゲームで遊んでいたみなオジは、晴海のイメージはこれか、やくざ映画でヤバい薬の売買の現場だったのですが、今の人は想像つかないでしょうね。

関連過去ブログ:中国人の日本のタワマン爆買いは続く?は→コチラ

2016年5月13日特定建築者の公募
2016年7月28日特定建築者予定者の選定
2017年1月建築工事に着手
2018年10月31日タウンネームを「HARUMI FLAG」に決定
2019年12月大会時に必要な部分の整備完了(選手村完成)
2021年7月23日~8月8日第32回オリンピック競技大会(2020/東京)
2021年8月24日~9月5日東京2020パラリンピック競技大会
2022年1月(予定)大会後、改修工事及び超高層住宅2棟建設
2025年度(予定)事業完了
晴海フラッグ全体計画

晴海フラッグの概要

敷地配置図

カタログスペックとしては以下の通りですが、この規模の街が一つのコンセプトの下で作られるのは、都心では最後ではないかと思います。そういう意味では唯一無二の存在ではあります。

ちなみに、みなオジブログでは個別の部屋の善し悪しをここで語るつもりはありません。物件の詳細や雰囲気を知りたい人はインターネットで晴海フラッグの探訪記を検索すれば、不動産ポータルサイトやブログ等で見れると思いますので、そちらを参考にすればと思います。

これらで記載されている情報の多くは、各社の行灯記事だったりもしますので、基本的に礼讃型の内容ですので、単純に購入の後押しをして欲しいという人はこれらの記事を見た方が良いでしょうね。

HARUMI FLAGは、約13haの広大な土地に、5,632戸の分譲住宅・賃貸住宅と商業施設の合計で24棟を建築するほか、保育施設、介護住宅などを整備し、多様なライフスタイルを受け入れる人口約12,000人となる街づくり計画です。また、官民が一体となって創出した直径約100mもの拠点空間であるCENTER CORE(中心広場)や、分譲街区に51室の共用室などを設置し、住まう方の交流を生み、生活を豊かにする工夫も施します。敷地内にはバリアフリーなアクセシブルルートの設置や、各住宅棟の共用廊下も一般的なマンションよりも広い1.5mの幅員とするなど誰にとっても優しい街を実現しました。
その他、日本初の街区をまたいだ専用の光ケーブル網を使ったエリアネットワークにより、街全体のセキュリティ管理やエネルギーマネジメントなどを効率的に行います。さらに都心直結の新交通システム「BRT」も運行が計画されており、HARUMI FLAGと新橋駅や虎ノ門が結ばれる予定です。
HARUMI FLAGは、これからの都市生活のフラッグシップになる街を目指して開発を進めて参ります。
<物件概要>
所在地:東京都中央区晴海五丁目502番、503番、504番(地番)
交通:
【SEA VILLAGE】都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩16分(E棟)・17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(A棟)
【SUN VILLAGE第一工区】都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B・E棟)・20分(F棟)・21分(A棟)
【PARK VILLAGE第一工区】都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩19分(C・D棟)・20分(B・E棟)・21分(A・F棟)
総戸数:【SEA VILLAGE】686戸 【SUN VILLAGE第一工区】1089戸 【PARK VILLAGE第一工区】915戸
報道機関向けプレス発表(2018年10月31)

買うべきか否か

さて、本題の買うべきか否かについてのみなオジの私見ですが、以前から言う様に、マンションを買うべきか否かも含め、その判断はその人または家庭の個別事情によるところが大きいので、このブログでは「こういう人は買った(買わない)方が良い」という様にケース分けして書いていきます。

最近の行灯記事は、その様な個人の背景を論じずに「買うな・買っておけ」と主張するモノが多く正直食傷気味なのですが、本来不動産購入は買うべき人・買うべきではない(他の物件の方が適している)人がいる訳であって、そこをフェアに提示すべきと思うのです。

皆さんも、漠然と情報を入れるのではなく、その情報源の意図等を汲んで有益な情報・不要な情報を取捨選択してください。

買うべき人は?

都内のファミリーマンションを購入するタイミングを逃した人

マンションの買い時を逃した人の不安というのは、「年々上昇しているマンション価格がいつか下がるのではないか」と考えて購入に踏み切れない事ではないでしょうか。確かに不動産価格がこのペースを維持して上がり続けるというのは考えにくいですし、将来の相場など誰も予想は出来ませんがだからと言って、一度しかない人生でマンションを購入したいと思っているのに購入できないというのはもったいない話です。これ以上の価格高騰が無いと予想した場合、一番避けなければいけないのが「高掴みしない」ことと言えますが、晴海フラッグの価格はその不安を押しのけるほど魅力的なモノと考えます。

具体的な例を挙げると晴海フラッグの価格は坪285万円時から345万円(SEA VILLAGE)という事もあり、近隣相場(2022年現在の勝どきの新築相場は、今や坪400万円越えです)に比べて格安です。70㎡の3LDKだと6000万円程度です。はっきり言って6~7年前の価格設定であり(晴海の端っこという場所を考慮しても)中央区でこの価格は今後まず出てこないでしょう。この値段であれば、今後1割2割の下落があってもこの物件の購入者が損をするという事は考えにくいでしょう。

むしろ近隣の晴海、勝どきの中古相場が晴海フラッグの竣工により多大な影響を受けるのではないかと思います。つまり、晴海フラッグの成約者の中には勝どきエリアの築古のマンションからの買い替えも見込んでいるでしょうから、ローンの関係で晴海フラッグの竣工時に当該エリアの売出物件が溢れて需給バランスが大きく失われる結果、中古相場がかなり荒れる結果になると予想します。

こう考えると、これまで新居購入を狙っていた人たちにとって、晴海フラッグはまさに狙うべきマンションという事になるでしょう。更に言えば、仮に晴海フラッグの抽選に落ちたとしてもその竣工時に勝どきエリアの中古物件に狙いを定めていれば望外の値下げが期待できるかもしれません。新築にこだわっていなければ、勝どきエリアの中古物件はかなりおススメ出来ます。

中央区ブランドに価値を見出せる人

購入検討者は「アドレス」も意識して購入するので、「中央区に住んでいます」というステータスに価値を見出せる人は良い選択肢になるでしょう。やや不純な動機かも知れませんが、アドレスも価格維持のための需要な要素であり、マンション選びとしてまんざら間違いとも言えないでしょう。

リタイア組

晴海フラッグの敷地内には認可保育園や小学校等子供向けの施設が多くできる事もあり、若い人向けの物件では無いかと思われる人が多いと思いますが、みなオジ的にはむしろ仕事を退職したリタイア組や高齢者にこそあった物件ではないかと思います。

引用元:晴海フラッグHPより

理由はというと、これは後述する「買うべきではない人」のところでも触れますが、やはり交通利便性が悪いという点にあるからです。交通利便性が悪くて困るのは都心に向けて通勤や通学をする人々です。13haの敷地に1万人が住む街ができるので、その中にスーパーやクリニックが(おそらく役所の出先機関等も)できると思うので、高齢者等はそのデメリットが少ないのです。

また、最新の街づくりのデザインコンセプトによりバリアフリー設備が充実することから、身体の不自由なお年寄りにとっては非常に住みやすい街となるでしょう。また空き地率も50%を超え緑地や街区で共通利用可能なコミュニティスペースも意識して多く作られる様なので、都心にいながら自然と触れ合う事ができ豊かで穏やかな老後を送るのに非常に適した場所と言えるでしょう。

また駐車場が地下にあるというのも最近のマンションでは考えられない位贅沢なことで、これにより敷地内の交通事故のリスクは格段に減りますし、環境が格段に向上するでしょう。(クルマの出入口は東側1か所)

子育てファミリー層(広さを求める人)

上記でリタイア組にとってのメリットを挙げましたが、だからと言って20~30代の子育てファミリー層におススメ出来ないかというとそんなことはありません。理由としては一つのマンション敷地がコンパクトな一つの街として機能しているので、その中で生活が集約するという事です。小中学校も敷地内に配置され交通量のある道路を渡らずとも通学できる事は親としては非常に安心です。また中央区の待機児童は他の地区に比べてましな方ですが、それでも勝どきエリアアは人口集積地であり、特に共働きファミリー層が多く流入している為、需給バランスが崩れかけていました(一応、元中央区民でしたので状況は把握してます)。

晴海フラッグは交通アクセスの悪さから「陸の孤島」と揶揄されていますが、逆に言えば勝どきの待機児童の影響を受けにくい為、それほど子育てストレスは掛からないでしょう。ママ友が増えるのも善し悪しと思いますが、近隣に同じ状況のファミリーがいる事は相互理解が深まる要因となるでしょうし、学習塾などの教育関連事業者も多くこのエリアに参入するでしょう。

また晴海フラッグのマンションは3LDKを中心に専有面積もゆとりある80㎡台に設定されており、子供が2人、3人と増えても暮らしていくことができるでしょう。最近は価格高騰のあおりを受けて、都内だと60㎡の3LDK(3DK?)も増えており、80㎡台の3LDKというだけでも他のファミリーマンションと差別化が図れているのではないでしょうか。

買うべきではない人は?

短期利益を目的とした「半住半投」購入

晴海フラッグは安い、確かに安い。しかし、安いからと言って安易に飛び付くのはお勧めしません。特に値上がりを期待して短期間で売り抜ける目的で購入しても利少なくデメリットの方が大きくなると予想します。根拠の一つ目は、思ったほどの値上がりは期待できないからという事です。確かに市場価格より安いですが、交通利便性や5000戸を超える大量供給を考えると需給バランスが崩れてさほどの利益は出にくいのではないでしょうか。もちろん晴海フラッグの中でも特にお買い得だった第1期の最激戦住戸(つまりパンダ部屋)であれば、それなりの利益を出すことができるのでしょうが、それ以外の部屋では税金や売買往復の手数料を考慮すると、さほどの手残りは期待できないと思われます。

自己居住用で購入するので、居住期間中の家賃相当額は0円に抑えられるくらいの利益は見込めると思いますが、当然その期間は晴海に実際に住む必要があります。晴海近辺に勤務地があるのであれば、良い選択でしょうが新宿方面の勤務だと、かえって不便な場所になるのではないかと思います。(都心暮らしなのに最寄り駅が徒歩20分というのはメリットがかなり相殺されてしまう減点ポイントです!!)そこで3年程度住む覚悟があれば良いと思いますが、転職や子供の進学先によっては選択肢が狭まってしまう恐れがあるのではないでしょうか。

とはいえ、コロナ禍によるリモートワークの普及具合によっては通勤が不便な点もそれほどのデメリットになりませんし、むしろ広めの部屋共用部分にもリモートワーク用の設備が充実するであろう事を考慮すればリモートワークに適しているのではと思いますが、いずれにせよ運任せな所はありますね。

むしろ転勤があれば、自分が住んでいる晴海フラッグを賃貸に出して賃料収入を得て、会社の社宅に住めばそれなりの副収入を確保する事ができるので、みなオジならば転勤辞令がある事を祈りますね。(ただし、晴海・勝どき地区の供給量が多いので募集家賃は従来水準より低めに設定せざるを得ないかもしれません。金融機関によっては定期借家を条件に賃貸を認めるという所もあるかも知れず、そうなると更に賃料数入が減るでしょう…)

転勤が生じた場合、以前であれば転勤先でもう一軒マンションを購入するという方法もありましたが、現在では住宅ローンを抱えて2本目のローンを組むハードルが高くなっているのが現状です。新築を購入したのにまた借家暮らしというのも、本末転倒の様な気がしますね。

資金力に乏しい人

先程晴海フラッグの最大の利点は「安さ」と言いましたが、価格面だけにつられて購入するのは要注意です。確かに物件価格は他の近隣マンションでは決してマネできない価格となるでしょうが、ランニングコストを含めた価格を見ると少々疑問となります。具体的には管理費で㎡単価315円、修繕積立金で㎡単価145円となっています。晴海フラッグの平均的な部屋(80㎡)を例に計算するとマンションの維持費だけで3万6800円/月となってしまいます。ここで注意すべきは修繕積立金で、この額は5年後以降徐々に価格が高くなり10年経過すると4~5割程度価格が上がること(注:一時金徴収が無い場合)も織り込む必要があります。晴海フラッグの場合は10年後に㎡単価250円程度を見ておかなかければいけません。その場合、月4万5千円程度/月となりますが、果たして契約時に10年後のシミュレーションまでしてくれているのでしょうか(いや、しない)。

これに光熱水費を入れれば月額6万円が住宅ローンに加えて出ていく額(固定費)ということになります。一応参考までに都区部のマンション維持費の平均を挙げておくと、管理費で㎡単価231円・修繕積立金で㎡単価163円で合計394円/㎡となります(上記表参照)。なまじ広さがある分グロスでみると平均的なマンションより年間6万3300円以上の負担増となります。(10年後以降の差は皆さんで計算してみてください)

この様に客観的なデータを出すとどうしても晴海フラッグは金の掛かるマンションと言わざるを得ません。もちろんマンションの管理費は自分たちが楽をするための費用なので無駄だとは思いませんが、所有し続けた場合は収入が減ってもその費用は減らせないという事を理解しておく必要があります。元々都心の高級マンションを購入する人たちはマンションの維持費が気にならないほどの資産・収入がある人ですが、晴海フラッグの様に安さを訴求したマンションの検討者が維持費の存在を忘れていると後からしんどい想いをすることになりますというお話です。

上述で地下駐車場が贅沢だと言いましたが、晴海フラッグの駐車場は全部で457台ありそのうち機械式が431台と、そのほとんどを機械式駐車場で占めています。地下の広大なスペースの維持管理と共に機械式駐車場のメンテナンス費用や更新料もバカにならないでしょう。

よく維持費に関する議論でタワーマンションの維持費の高さが取り沙汰されていますが、タワマンは敷地に住戸を高く積み上げている為、スケールメリットが効いて住戸当たり、もしくは平米当たりの維持コストは安く抑えられています。実際に現在私が住んでいるタワマンの管理費と比較しましたが、晴海フラッグのランニングコストの方が断然高かったです。訴求ポイントであった晴海フラッグの広大な敷地が仇になり、植栽のメンテナンスや共用施設の管理(主に人件費)が高騰の要因です。この様に板状マンションだからと言ってタワーマンションより安いと決めつけるのは早計だという事がお分かりでしょう。

あと、言い忘れていましたが、維持費に加えて固定資産税も頭に入れておかなければなりません。この辺りだと年間20万円位(80㎡のマンションの場合)でしょうか(一応、最初の5年間は軽減措置がありますが)。

嫌悪施設が気になる人

みなオジ、さっき晴海フラッグは緑が多くてバリアフリーで高齢者でも過ごしやすいって言ったじゃんと言われそうですが、唯一環境面でマイナスポイントがあります。それが敷地北東に位置するごみ処理場(中央清掃工場)です。煙突長は177.5メートルあり、元中央区民のみなオジ的には晴海のシンボルタワーはこの中央清掃工場だと思うくらい目立つ存在でした。

ただ、このバカ高い煙突も環境配慮に基づいて設計されたものであり、住宅地の中にあるとはいえ、匂いが気になる事は少ないと思います。しかし、いくら理屈をこねてもごみ処理場が嫌悪施設である事には変わりありません。健康被害等の実害が無かったとしても心理的影響や風評でイメージが下がる事は否めませんのでその辺りのデメリットを許容できる人でなければ厳しいのではないでしょうか。ちなみにごみ処理場移転の話もチラホラ出ているようですが、建設時期が2001年という事もあり、老朽化による移転はかなり先になるのではないかと思います。

さいごに

晴海フラッグは万人受けするマンションかと言えばそうではないでしょう。条件さえ合えば初めて都内に購入するマンションとしては良いと思いますが、デメリットにも挙げ通り向かない人も一定数おり、そういう意味では買う人を選ぶマンションと言えます。

ただし、価格が高騰した現状ではかなりお買い得なマンションと言えますので、後悔しない為にも一度モデルルームに足を運んでみてはいかがでしょうか。

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みなオジアバター

港区オジさん(みなオジ)です。
長い極貧オジさん生活を経て、いつの間にか小金持ちのアーリーリタイアオジさんにクラスチェンジしました!
投資家と司法書士の肩書を有する一方、妻の尻に敷かれるちょい駄目オジさんの異名も持つ。