不動産

納税通知からの現実逃避

投稿日:2021年6月20日 更新日:

妄想するだけならタダなので

毎年6月は(特に、儲かっていない)不動産投資家には嫌な季節です。なぜなら、6月は固定資産税の納税通知書が届く月だからです。なぜかお役所は納税関係の業務は絶対に忘れないんですよね…不思議だ。

みなオジ家に6月に届いた「納税通知書」:地方税なので
「市区町村」ごとに分かれて送付されます。

毎年、「何か間違いがあって、役所からの通知が送付されずに通り過ぎてくれればなー」と、起こり得ない願望を抱きながら過ごしていますが、投資家家業を始めて10年ほど経過した現在でもその願いがかなった事はありません。

ちなみに、今年はコロナだから「免除」とか奇跡は起きないかと通知を開封すると、記載された納税額は50万円を超えてました(まあ、予想通り)。

固定資産税は市区町村に支払う地方税で、一括で納税する以外に4期に分納することも可能です。みなオジは分納にすると忘れてしまいそうなので、毎年一括で6月30日にまでに払ってしまいます。なお、固定資産税を滞納すると「延滞金」の支払いが必要となり、納期限後1か月以内だと税額に7.3%を乗じた金額が、1か月を超えて延滞すると更にペナルティが重くなります。(最終的には、「差押え」もかけてきます。司法書士という仕事柄、登記事項証明情報(登記簿)は毎日の様に見ますが、差押えの登記を見ると(他人事ながら)心が痛むので、税金は必ず払ってください!)

この様に、梅雨と重なる納税の季節は何か楽しい妄想をしながら毎日を過ごさなければやってられない!という事で、この時期みなオジはいつも、自分が宝くじが当たったら何を買おうかを妄想しています。(これを俗に「現実逃避」と言います。)

毎年、購入カテゴリーを変えて妄想を楽しんでしますが、今年のテーマは、やはり「ロレックス」…みなオジブログらしく「マンション」としましょうか。(最近、ブログのメインである不動産が「時計」に乗っ取られているという噂もありますので、原点回帰という事で…)

宝くじの1等当選は、この前の「サマージャンボ宝くじ」の場合ですと、「1等5億円」に「前後賞1億円」で合計7億円が手に入ります。ところで、ジャンボ宝くじの1等金額って知らないうちに5億円までいってたんですね~ちなみに、ジャンボ宝くじの1等が1億円の大台に乗ったのは1989年で、1等当せん金6000万円、前後賞4000万円で1億円!と連呼するCMを見て「おお~スゲぇ!」となったのがついこの前の出来事の様です。コリャ、1等単独で10億円到達もすぐですね。(なお、前後賞合わせて10億円の大台は2015年年末ジャンボで到達しました。当選確率は2000万分の1!

年末ジャンボ~10億円ッ…(メロディが頭に残る)

ちなみに、2000万分の1の例えですが、10Kgの米袋には50万粒の米が入っているらしいので、10㎏の米袋を40袋買ってそのうちの一粒に当たりの印をつけて大きな米櫃にぶっこんで、その米櫃に手を突っ込んでその当たりの印のついた一粒を摘まめたら1等当選という事らしいです。

さて話が逸れましたが、星の数ほどマンションがあるものの、今回はテーマを絞ってマンションの中でも「高層タワーマンション」の中から、みなオジ自身が一度は住んでみたい極上の物件を一つ選んでみました。

みなオジが選ぶNo,1マンションとは

やはり、みなオジは既に都心物件をいくつか所有しており、居住も高層タワマンですので、どうしても興味も都心物件に偏ってしまい、実際に心奪われてしまうのも高層マンションとなってしまいます。もちろん郊外の物件でも、秀逸な物件は多くあるのでそれらの物件をないがしろにするつもりもなく、どちらが絶対的に優れているというものでもありません。また、今回は宝くじが当選した前提ですので、価格帯的に高額でないと、話が成り立たなくなってしまうという事もあり、単純に嗜好の問題と思って読んでみてください。

赤坂タワーレジデンスTop of the Hill

色々、悩みましたが、やはりみなオジが投資家家業を始めてから一番インパクトに残るプロジェクトとして、赤坂タワーレジデンスTop of the Hill(以下、「赤坂タワー」)を挙げなくてはいけません。ブログ的にはヴィンテージマンションを挙げれば、「渋いチョイスだねぇ!」周囲からの共感を得やすいのでしょうが。

赤坂タワーは、竣工してからまだ10年くらいの新しいマンションです。しかし、後述するように唯一無二のロケーションが、この規模で出ることは今後も中々無いであろう事。また、周辺地域の歴史や格式の高さの他、このプロジェクトに関わったデベロッパー、設計、ゼネコンのレベルの高さを考えると、やはりこの物件を推さなければならないかなと思う訳です。

【物件概要】
名称:赤坂タワーレジデンス Top of the Hill
所在地:〒107-0052 東京都港区赤坂2丁目17-50
竣工:2008年5月
物件構造:SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)  制震構造
総階数:地上45階 / 地下3階 総戸数:518戸
旧分譲:東急不動産×サンウッド×竹中工務店
施工:株式会社竹中工務店

物件の特徴など

赤坂タワーは、街の歴史と変化の両方を堪能できるラグジュアリーレジデンスです。江戸時代より大名の上屋敷として栄え、現在も各界の著名人に愛される赤坂にあって、その中でも特に高い人気を誇るエリアに位置します。太陽光が注ぐ様に設計されたロビーをはじめ、ラウンジ、ゲストルーム、茶室(!?)など共用施設も充実し、非日常の空間を演出します。おそらく茶室を施設に加えたのは、居住者に海外の大使館、外資系企業の役員等の外国人を想定していたからだと思います。(もちろん彼らが使うというよりは、彼らのゲストをもてなす場として、「和の空間」が求められていたという事)

周辺地域に目を移すと日枝神社や氷川神社の緑に囲まれ、瀟洒な住宅街としての一面と外資系金融企業が集中する国際色豊かなビジネスエリアが隣接しています。さらに、国会議事堂、官庁などの行政機関の中心地でもあり、東京ミッドタウン・赤坂サカスといった商業施設もあり、格式だけでなく、利便性の高さも魅力です。

【最寄駅】
赤坂駅 徒歩約4分 [東京メトロ 千代田線]
溜池山王駅 徒歩約5分 [東京メトロ 銀座線・南北線]
国会議事堂前駅 徒歩約13分 [東京メトロ 丸の内線・千代田線]

プロジェクトの経緯

プロジェクト発足の経緯ですが、これが少しいわくつきです。当初の予定では隣接地の国会議員宿舎も含め、六本木ヒルズで有名な「港区の地主さん」こと森ビルが再開発を行う予定だったのですが、結局、議員宿舎は落札できませんでした。(「PFIによる再開発案件」を失注。しかもその後揉めた…)

そういう理由からか、森ビルは本物件には直接関与することなく、関連会社のサンウッド(マンションデベ)を含む数社が事業主となった事から、マンションブランドも「ヒルズシリーズ」ではなくなりました。(森ビルは、物件の「管理」で携わることに。そういう経緯で建物の仕様やソフト面の充実度は他のヒルズ物件と遜色なし。)

赤坂タワーレジデンスTop of the Hill周辺マップ

森ビルが入札失敗した「PFI」による再開発とは?

PFI(プライベート・ファイナンス・イニシアチブ)とは、公民が連携して老朽化した社会インフラを再構築して、その価値を高めることを目的にした、民間の資金や運営ノウハウを導入する事業スキームです。県庁や美術館、中には刑務所の建替え事業があり、注目されています。

衆議院赤坂議員宿舎も老朽化が進み建替時期となったので、国が大手のデベロッパーに声をかけ、より付加価値の高い提案を行った事業者のグループ(コンソーシアム)に優先交渉権を与えるものとして募集を行いました。結果、入札には森ビル、鹿島、大林組を中心とする3グループが参加しましたが、入札価格が318億円と最も低かった(?!)鹿島のグループが落札したのです。(ちなみに森ビルは一番高い札を入れ373億円でした。)

この建て替え事業は2001年のPFI法改正に基づく第1号案件として注目を集めましたが、この結果に納得のいかない(まあ、当たり前ですけど)森ビルは、行政訴訟まで起こして争ったのです。そして結果、敗訴…

入札額(国に支払う事業費)が高いのに加え、港区の再開発のノウハウも豊富に持っているという自負があった為に、森ビル的には、義は我らにありという事で起こした訴訟なのでしょう。個人的にもこの宿舎建替えも含めて森ビルが一体再開発を行っていたら、赤坂>六本木の序列になっていたのではないかと思います(まあ、「たられば」の話ですがね)。

議員宿舎建て替え 森ビル「PFI法違反」 業者選定巡り行政訴訟へ

森ビルは衆院赤坂議員宿舎(東京・港)の建て替えでの事業者選定をめぐり、近く管理者の衆院議長を相手取り東京地裁に行政訴訟を起こす。国が将来得られる収入が低くなり、結果的に財政負担が重くなる事業案が選ばれたのは違法だったとして、事業者選定処分の取り消しを求める。 (中略)

2000年3月に国が公共事業へのPFI導入方針を策定して以来、国と地方を合わせて約100のPFI事業が計画されているが、行政訴訟が起こされるのは初めて。

引用元:日本経済新聞 2003/5/10

施設の設備、仕様面の特徴

そんな経緯もあって、赤坂ヒルズになり損ねた赤坂タワーですが、建物自体の仕様の高さや設備面は疑う余地のない森ビルクオリティです。

地下駐車場に繋がる車寄せ

ソフト面の特長を挙げると、コンシェルジュ、ドアマン、ガードマンをはじめ、多くのスタッフが24H常駐し、居住者の様々な要望(「わがまま」とも言う)に応えてくれます。標準クラスのタワマンには、ドアマンを配置しているところは中々ありません。またマンションの車寄せは敷地を贅沢に使う必要がある事から、規模間の無い物件には配置できませんし、その外観が壮観に映る事からもグッと格が上がりますが、ご多分に漏れず赤坂タワーも立派な車寄せを備えています。エントランスやレセプションカウンターを設けたグランドロビーは、ホテルのように格調高く重厚感があります。

最上階はペントハウスではなく、スカイラウンジとゲストルームにしたことで、使い勝手がよく、マンション全体の格式がさらに高まったと言えます。

屋上ラウンジからの絶景

共用施設&付帯サービス

【主な共用施設】
フロントサービス(コンシェルジュ&ドアマン)
スパ & フィットネス
居住者限定ベネフィット
スカイテラス
トップラウンジ
ハートリゾート(リラクゼーションルーム)
ラグジュアリーライブラリー
ゲストルーム「和敬」「トップスイート」

≪フロントサービス≫

24時間体制で機械警備だけではなくドアマン・ガードマンといった人の眼による警備とホスピタリティーが提供されます。(最近、ウーバーイーツの配達員が友連れか何かで勝手にマンションエントランスに入っていますが、ドアマンががいれば基本的に許可を得ずにマンション内に入る事はできません。)

コンシェルジュ、ドアマン、ガードマンを配備した有人セキュリティのレベルの高さも一流の証

≪ハートリゾート≫

2階にあるリラクゼーションルーム「ハートリゾート」では、エステティックサロンとの提携により、ボディ&フェイシャルマッサージなど様々なサービスを受けることができます。

≪ゲストルーム「和敬」≫

ここまで本格的な茶室を共用部に組み入れたマンションは記憶にありません。内装は京都御所の時代から継承され端正な姿を今に残す九条家の館を詳細に検証しているそうです。

ラグジュアリーライブラリー≫

みなオジも自宅マンションのライブラリをたまに使いますが、設えは良いものの無機質な空間(コンセプトなのかもしれませんが)で、勉強には適していますが、リラックスして読書ができる空間かといわれると?な感じです。ここのライブラリーは自然光を取り入れており、ゆったりと読書を楽しめそうですね!

気になるお値段は?

宝くじ当たった前提なので、基本的に価格は気にせずに行きたいのですが、一応調べてみました(2021年6月時点の情報)。

引用元:ヤフー不動産

図の間取りは120㎡2LDKの10階のお部屋。価格は3億1980万円です。坪単価は900万円に迫る勢いです。(同時期に88㎡の2LDKの39階2億9000万円ですという物件も掲載されていました)。築15年を経過する建物ですが、もはや高いのか安いのか分かりません。

柱はアウトフレームになっていて、デッドスペースも無く使いやすい間取りです。唯一難点を挙げれば、バルコニーがタワー物件らしく少し狭いというところでしょうか。(まあ、気になる人は少ないでしょうけど…)

以前のブログで書いた通り、このクラスになると一般的な周辺エリアの中古相場は参考になりません。このマンションじゃなければ購入しない等の指名買いも普通にありますし、水面下での売買交渉がメインで、市場に公表される売り出し物件自体が無い可能性もあるからです。

関連ブログ 「やっちまった!タワマンニュース2連発!」は→コチラ

リビングだけで25畳あり、3LDKに変更可能な間取りです。郊外の中レベルの仕様のマンションですと、一般的に120㎡の住戸は4~5LDKで設計される広さです。

高級物件かどうかの基準の一つに、リビング含め一部屋毎にゆとりが取れているかかどうかがあります。セレブが4畳半のベッドルームに寝ている姿は想像できませんからね。また、設備面も、石貼り床、天井カセットエアコン全熱交換器空調等最低限の設備が揃っています。

最後に

グランドエントランス

どうでしたか?みなオジの独断と偏見で、死ぬまでに一度は住んでみたいマンションとして、今回「赤坂タワーレジデンス Top of the Hill」を挙げてみました。高いですが、宝くじに当選すれば、おつりが出る価格でしたね。勿論、管理費・修繕積立金などのマンションの維持費も、このクラスになるとバカにならない額になりますので、購入後のシミュレーションも行った上で購入してください。(先程の88㎡の部屋の管理費・修繕積立金に加え駐車場を借りると、軽く月に10万円は飛んでいきます。)

宝くじに当たった人の多くは、実は不幸な末路(破産とか)を辿ることが多いのですが、まさに当選後の金銭感覚の麻痺や高額商品購入後の維持管理費のシミュレーションが杜撰という事なのかもしれません。

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港区オジさん(みなオジ)です。
長い極貧オジさん生活を経て、いつの間にか小金持ちのアーリーリタイアオジさんにクラスチェンジしました!
投資家と司法書士の肩書を有する一方、妻の尻に敷かれるちょい駄目オジさんの異名も持つ。