不動産 法律

賃料増額交渉のポイントを現役大家が指南

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年の瀬に入り、転勤等引越しのシーズンですね。退去連絡が来て原状回復等の清算業務に追われる大家さんもいる一方、幸運(不幸?!)にも契約更新の通知を受けた大家さんも多いことと思います。

今回は契約更新の際にしばしば物議を醸す賃料改定について話したいと思います(主に大家目線で)。私も以前は賃借人の立場でしたが、実は幸いにもこれまで大家さんから賃料増額請求を受けたことはありません。(むしろ更新料を請求しないという恩恵を受けたこともあります。ボロ屋で私が出て行ったら、客付けに苦労するという下心もあったかもしれませんが…)

賃料改定の根拠は?

大家さんが賃借人に対して賃料増額を請求できる根拠は、借地借家法第32条です。

(借賃増減請求権)
借地借家法第三十二条
 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

上記から、勘案される家賃増額の条件を抽出して列挙すると

・租税の負担増

・不動産価格の上昇

・近隣の賃料相場の上昇

の一つもしくは複数が生じたときとなります。

賃料増額請求をする前に

賃料増額に動く前に、まず行わなくてはいけないことがあります。それは、現賃貸契約書の確認です。特約事項の中に、改定時の賃料について触れている条項が無いかの確認が必要です。例えば、「〇年間は賃料は増加(変更)しない」と定めている場合は、そもそもの増額請求の権利が無いことになります。

さて、契約書の確認を終え、実際にあなたが賃料増額の根拠ありと考えたなら、相手方である賃借人と交渉を行う必要がありますが、あなたが更新事務を不動産会社(多くは賃貸を仲介してもらってそのまま管理を任せている会社)があるのでしたら、そこに任せた方が楽です。仮に管理会社の担当者が頼りなさそうで、あなたの方が修羅場を多く潜り抜けた経験があって交渉上手だったとしてもです。なぜなら、賃借人と賃貸人が直接家賃について協議すると、利害が衝突するので大抵互いの心証が悪くなり、今後の関係が気まずくなる可能性があるからです。ここに第三者的立場である管理会社を介して交渉させる意義があるのです。

しかし基本的に彼らはそんな交渉をしなくても、何事もなく契約更新されれば賃料の半分が更新手数料として入ってくるので、むしろそんな賃料交渉は受けたくないはずです。(家賃増額を提案した結果、賃借人がへそを曲げて出ていかれる方が面倒なので。)

ですので、こちらが何も言わなければ管理会社側から進んで「賃料増額してはいかがですか?」といった提案をする事はありませんし、こちらが増額したい意向を伝えても「いやぁ、近隣の賃料相場を見ても本物件の増額は厳しいと思いますよ」等と否定的な回答を返される事も多いです。とまあ、一介の管理会社に大家と同じ目線を求めるのもどうかと思いますので、こういう場合はこちら側から管理会社側へ強く働きかけるしかありません。

まずは、契約更新までのスケジュールを組む

管理会社に契約更改を任せる場合は、原契約に基づき、通常以下の様なスケジュールを組むはずです。

<解約予告期間が1ヶ月前・マンションの1室を管理させて頂いている貸主様の場合>
1.ご契約期間満了の2か月半前まで:貸主様に期間満了の旨と更新書類発送時期のご案内
2.ご契約期間満了の2ヵ月半~2か月前まで:ご入居者様に更新のご案内書類を発送
3.ご契約期間満了の1ヶ月前まで:更新料等の諸費用の振込と更新書類一式を受領

自分で更新時の賃料交渉を行う場合は、1.のタイミング(増額変更の提案時)を半月ほど早めると良いでしょう。

なお、自分で行う際にやってはいけない事は、権威付けの為に賃慮増額請求を内容証明などで行使しない事です。弁護士等のHPを見ると法的手続きを紹介しているものがあり、最後に「専門家に相談を!」と締めくくられている事が多いのですが、これを真に受けていきなり内容証明を賃借人に送りつけると、かなりの確率で揉めます。せめて最初は普通のお便りで連絡しましょう。(法人(従業員が居住する為の)契約で、社宅代行会社が間に入っているのであれば別ですが…)

賃料増額の客観的資料集めを依頼する

基本的に管理会社も不動産のプロですので、こちらから手を回さなくても自分自身で家賃増額の根拠を自分で探すでしょうが、動きが鈍い場合は、担当者に「本物件を含む近隣物件の募集賃料を調べて、現状の賃料の坪単価より高い賃料を幾つか挙げてください」という様にお願いをしましょう。基本的には、更新事務は報酬を支払って依頼するものなので、遠慮する必要はありません(もちろん頭ごなしに言うのはダメですよ)。オーナー自ら更新を行う際は、以降自身で行いましょう。

なお、不動産価格については様々な基準に基づく評価がありますが、有名なところで「固定資産税評価額」「実勢価格」「公示地価」「路線価」があります。

先述の借地借家法第32条に「租税の負担増」が記載されているので、固定資産税の算定の元となる固定資産税評価額が客観的指標として理解しやすいのですが、固定資産税評価額は3年に1度見直し(評価替え)なので更新のタイミングによっては変動なしとなってしまうというのが欠点です。

「固定資産税評価額」
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の基準になる不動産価格。市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われる。
場所・広さ・構造など様々な要素で価格が変動する為、自分で計算する事は難しいが、不動産の所有者に送付される「納税通知書」か役所に備え置かれている「固定資産課税台帳」で確認可能。
上記に加え、実勢価格(時価)、路線価(相続税評価)、公示価格を指して「1物4価」という。
公示地価(土地総合情報システムより)

そういう場合は1物4価の中で一番説得力のある(有利な)数字を出せるのであれば、それを基準に交渉のテーブルに着いても良いかと思います。下記に実勢価格及び公示地価が掲載されている国交省のHP(土地総合情報システム)を記載しておきます。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

【コラム】基準地価と公示地価の違いとは?
基準地価と公示地価の価格の性質や評価方法に大きな差はありません。公示地価が都市計画区域内をおもな対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいるため公示地価を補完的な指標となります。

協議→調停→裁判と進むが…

家賃上昇の根拠は、租税の負担増・不動産価格の上昇・近隣の賃料相場の上昇ですが、どのくらい上昇したら〇%賃上げに応じなければならないという基準はないので、基本的には当事者間(と管理会社)の協議事項になります。交渉の手法についてもケースバイケースと言え、募集賃料の上昇を以て了承してくれる賃借人もいれば、直近の成約実績(家賃)を提示しろという賃借人もいるかもしれません。

また、多少知識を持っている賃借人や法人などは成約実績だけでは納得できず、固定資産税の通知書等の租税上昇のエビデンスも提示しなければ応じないという場合もあります。オーナー側も言われるがままに相手方の主張に対応するのではなく、「租税の負担増は昨年から今年にかけては無かったが、不動産価格の上昇と近隣不動産の賃料が上昇傾向にあるので賃料増額の根拠としては十分と思慮する」等と確固たる判断基準を提示しつつ論理的にやり取りしなければ、相手方を納得させることはできないでしょう。

また、応じないからと言って契約解除にもならず、賃借人は賃貸人が従前の賃料を受け取らない等の行為に出ても、当該賃料を供託する事で義務の履行を果たしたことになります。

なお、自分で契約更新を行う際の注意事項ですが、当事者間で賃料交渉が紛糾するとその他の手続きが疎かになってしまいがちですが、賃料交渉と契約更新は別と考えて、更新の手続きは粛々と並行して行いましょう。更新契約書は賃料を保留して、本契約が締結されるまでの「仮契約書」で結び、火災保険や保証会社との保証委託契約の更新手続きがなされたかきちんと確認しておきましょう。

また、協議で賃料が定まらない場合は調停を経て双方の落しどころを探り、それでもダメな場合は裁判を行うという流れになりますが、この時点で双方負けです。(オーナー・賃借人とも勝って利無しです。喜ぶのは訴訟代理人くらいです。)

オーナー側も欲の突っ張った増額提案は避けるべきですし、賃借人側も相手の言い分に客観的な根拠があるならば、多少は妥協して1,000~3,000円の程度の増額を受け入れるのがお互いの為に良いでしょう。

さいごに

契約更新は素人でもなんとかできるでしょうが、賃料増額の交渉となると一筋縄ではいきません。信用に足る管理会社がいれば彼らに依頼するのがストレスなく良いですが、交渉を経るごとに不動産に関する知識が深まりますので、1度くらいは自身でやってみるのも良いかもしれません。

都内や都心部では10年間地価が上昇していますので、比較的増額請求は通りやすい環境にありますし、みなオジ自身も退去物件で直近の家賃に1万円程乗っけて募集を掛けてすぐに決まったり、先月もある所有物件の更新月で(たった月5000円ですが)家賃の増額請求を通していただきました。

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港区オジさん(みなオジ)です。
長い極貧オジさん生活を経て、いつの間にか小金持ちのアーリーリタイアオジさんにクラスチェンジしました!
投資家と司法書士の肩書を有する一方、妻の尻に敷かれるちょい駄目オジさんの異名も持つ。