高齢者の住宅事情

みなオジは仕事柄、住宅に関して購入した方が良いか賃貸で良いかについて人から尋ねられることが多いですが、後押しをして欲しいんだなと察した時を除けば、いつもこのように助言をしています。

「家に何を求めているのかによるが、（一定以上の水準で）売ることができ貸すことが出来る家ならば、購入する事をおススメする」と。

また、家は大体の人が借りる事が出来るけど、買うとなると(値段によりますが）かなりの人がふるいに落とされます。購入できるタイミングの時は（実際に買う買わないは、いったん置いておいて）、住宅展示場やマンションギャラリーに行ってみる事をお勧めします。

みなオジは、もともと賃貸派でしたが、マンションギャラリーを訪問して商談をして、分からない部分を自分なりに調べた結果、一定の基準を満たすものは購入すべき、と購入派に転じた人間です。食わず嫌いな人を見るとはもったいないなぁと思っていましたが、自分では意外と無意識にやっていたんだなぁと、反省しています。

高齢者の住宅事情は「後悔先に立たず」？

あと、意外に良く聞くのが、歳をとってから「家を購入しておけばよかった」と後悔する声が多いということです。これはどういうことかと言うと、退職後高齢に差し掛かったタイミングで取り壊しなどで転居を余儀なくされた時（家を借りるお金はあるにも関わらず）賃貸を断られるというものです。実際にネット上でもこのような記事がありました。

80代女性「不動産屋6件に断られました」。高齢者の賃貸入居の今

岐阜県可児市に住む女性・Uさん(当時64歳)は、2017年に、京都府に1人で住む母(当時88歳)を近所に呼び寄せようと考えた。

「母が京都で住んでいた家が立ち退きの対象になって。本人の希望で、当初は京都で探していたんです。母はそれまでも自立して一人で生活していましたから、私自身、心配していませんでした。当時、母は便利な街なかに住んでいて、近所まで、バスはもちろん自転車に乗って出かけていたぐらいです。家を探そうと思い、京都の不動産会社へ電話したところ、『88歳？その年齢では借りられませんよ』の一点張りで、驚きました」

もう1社に電話したところ同じような対応で、物件を紹介してもらえる様子はなかったという。「娘の私の年齢である60代でも貸せないくらいなのに、まして80代なんて……という対応でしたね」

引用元：スーモジャーナル – 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト (suumo.jp)

この記事は決して極端な例では無く、また京都だからという地域的な問題でも無く、実際に起こっている事です。理由は年金暮らしで低収入だからという理由ではなく、孤独死（による事故物件化）や認知症による退陣トラブル・火災発生などの懸念によるものです。私の知っている仲介会社でも自己管理物件の場合は裏規則で60歳以上の申込は受け付けないという所があります。（ちなみに、記事の様に申込が断られた理由が明示されることは通常ありませんので、そういう意味ではレアケースかも…）

とはいえ、自分が若い頃、つまり自分が「住む家を選べる立場」であった時は、まさか老後に家が借りられないという状況になるとは想像できないのも無理はありません。この傾向は、現役世代に中流以上の稼ぎがあって独身貴族を謳歌した様なお金に困った事のない人に顕著です。

この記事では「シニアサポート」と言う、付帯サービス（見守りシステム）を付ける条件で入居が決まりましたが、これは志の高いオーナーがサービスで行っている訳ではなく、入居率の低下を防ぐために高齢者も取り込もうという流れによるものであって、賃貸需要の高い東京都心部ではその様なサービスを提供しなくても客付けに困らない事から、高齢者はにべもなく断られるというケースが多発しているのです。

オーナーの方針によっては、若い方であっても独り暮らしであって、かつフリーランスの場合は入居を断るという事もあるようです。みなオジも物件オーナーであり、彼らの立場も分かるので、一概に非難するつもりもありません。やはり会社勤めでなく、無断欠勤時に気が付いてくれる人がいない状況をリスク要因と考えるのは無理もないかもしれません。高齢者であれば尚更で、その様な意識が働くのは当然でしょう。

自分たちも無関係ではない

広く探せば高齢者でも受け入れてくれる賃貸住宅はあるかも知れませんが、その様な住宅と言うのは非常に粗末もしくは不便な物件か、シニアサポートという名目の下割高な賃貸契約が必要となり、選べるエリアも相対的に狭くなるという事を覚悟しなければなりません。

多くの人は楽観的と言うか、どこか自分たちは自分の生活は同じように続いていくと錯覚している節がありますが、間違いなく人間は年老いて若い頃とのギャップに悩むことになります。これまで気にも留めなかった事が非常に頭を悩ますという事は年を経るごとに増えていくのです。そんな楽観性からか自分とは遠い存在であった福祉サービスや高齢者施設に関する知識を若い頃から理解している(理解しようという）人も皆無でしょう。

（幸いにも？）司法書士は、老いの問題に関しては業務上「他人事」として関わる機会が多いので、嫌が応でも自身の老後を意識せざるを得ません。老後はその人の人生の集大成とも言え、これまでの生き様が大きく老後に影響をします。もちろん、配偶者との死別や病気など自身でコントロールできないものもありますが、少なくとも老後に備えた人生設計やシミュレーション、情報収集等は準備できるはずです。

老人向け住宅の種類と特徴

年を取ってから上記の様な事態に陥って後悔をしない為にも、我々が将来お世話になるかも知れない、高齢者向け住宅の種類や介護施設について、いくつか紹介したいと思います。これらの知識を得る過程で、日本の福祉制度にも同時に触れる事が出来るので、以下の内容を読んで興味（もしくは老後の不安）を覚えた方は、自身でも情報収集してみるのも良いかも。

①サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

本来は高齢者の居住の安定確保が目的の賃貸住宅ですが、介護サービスを提供している事業者もあり有料老人ホームとの区別が分かりにくいです。入居者は要支援程度の方が多いですが、中には将来のことを考えて入居をする自立高齢者もいます。

サービス付き高齢者向け住宅（以降、「サ高住」と言います）の登録制度は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」（高齢者住まい法）の改正により、平成23年10月に創設されは2019年には施設数を7,360棟にまで増やしています。建設費用が高いものの国・自治体からの手厚い補助金（改修費補助/融資・家賃低廉化補助金)があるという背景があり、件数が増加しています。

登録要件としては以下の基準があり、原則25平米以上という広さ的な基準の他、便所・洗面所設備等の設置などの要件があります。バリアフリー構造とはトイレや浴室の手すりの設備が完備されており、居室間で車いすや歩行器での移動ができる様に段差の少ないない框（かまち）やスロープが付いている住宅です。

【併設施設】
診療所、訪問看護ステーション、ヘルパーステーション、デイサービスセンター が併設され、介護スタッフや看護師が常駐するサ高住もあります。

ハード	○床面積は原則２５㎡以上　○構造・設備が一定の基準を満たすこと ○バリアフリー構造であること（廊下幅、段差解消、手すり設置）
サービス	○必須サービス：安否確認サービス・生活相談サービス ※その他のサービスの例：食事の提供、清掃・洗濯等の家事援助
契約内容	○長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしてい るなど、居住の安定が図られた契約であること ○敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと 等

②有料老人ホーム

有料老人ホームとは、高齢者に必要な、食事、介護、家事、健康管理のうち、いずれかのサービスを1つ以上提供している住まいを指します。

ニーズに応じて、介護付き、住宅型などいくつかの種類があり、提供するサービス内容により低額の施設から高額の施設(もはやリゾートホテルクラス）までピンキリです。下記に実際の有料老人ホームの費用を紹介しますが、都内屈指の高級ホームですと、入居一時金で1～3億円は（下記例の施設ですと一時金は15年で償却される規約となっています。期間内に退去した場合、未償却部分は退去時に返金されます）必要になってきます。上記の一時金の他に、施設管理費、食費などの日常生活に関する月々の生活費(月額30万円程度）も掛かります。

介護付き有料老人ホーム

介護付有料老人ホームとは、食事、洗濯、清掃等の生活支援、排せつや入浴等の身体介護、機能訓練、レクリエーション、サークル活動などのサービス(施設内の介護スタッフが担当します)が受けられ、介護保険制度上の「特定施設入居者生活介護」の指定を自治体から受けている施設です。看護についても常駐の看護師（クリニック併設の場合は医師）が常駐し対応します。施設職員が介護をする「一般型」と、介護を外部事業所に委託する「外部サービス利用型」の2パターンに分かれます。基本的に介護サービスを必要とする高齢者向けの施設（多くは「介護専用型」施設）ですが、自立の方でも入居可能な「混在型」施設もあります。

住宅型有料老人ホーム

住宅型有料老人ホームとは、食事、洗濯、清掃等の生活支援サービスが付いた高齢者施設ですが、ホームの職員は介護サービスを提供することはありません。万が一入居者が要介護となった場合は、訪問介護などの在宅サービス事業所と別途契約し、その事業者の介護サービスを受けホームで生活をします。

最近では、住宅型の場合でも訪問介護事業所や、デイサービス、居宅介護支援事業所などが併設されているところもあり、介護付き・住宅方双方の違いはそれ程ないといえるでしょう。

健康型有料老人ホーム

健康型有料老人ホームとは、家事サポートや食事等のサービスが付いた高齢者施設です。自立した高齢入居者が対象となります。運動施設等を利用し健康を維持できるような設備が充実しています。ただし、入居者が要介護となった場合は、契約を解除し退去する必要があります。

③グループホーム

障害者総合支援法が定める「障害福祉サービス」のひとつである、知的障害者や精神障害者が利用する為の共同生活援助・就労支援施設を通称とした「グループホーム」もあり、皆さんが見聞きしているのはコチラの方かも知れません。ここでは介護保険制度における「認知症対応型共同生活介護」と呼ばれる高齢者を対象とする「グループホーム」について説明します。

グループホームは認知症高齢者に対象を特化した共同生活住居であり、認知症症状の進行を遅らせるなどを目的として、入居者同士で家事を分担して生活します。入所条件は、①要支援2以上の認知症高齢者（医師による認知症の診断が必要）であること、②グループホームがある市区町村に住民票があることです。

グループホームではリハビリの一環として、スタッフと一緒に、食材の買い物や食事の準備、部屋の掃除などを行います。施設内に認知症ケアについて理解が深い介護スタッフが揃っており、音楽療法、園芸療法、アニマルセラピーなど認知症に効果があるものをレクリエーションに取り入れて認知症の進行を和らげます。

④シニア向け分譲マンション

シニア向け分譲マンションとは、民間のマンションデベロッパーが企画した富裕層を入居対象としたマンションです。特徴的な共用施設としてフィットネスジム、食堂、シアタールーム、温泉などがあり、外部提携の生活支援事業者がこれらのサービスを敷地内に併設する施設(クリニック・診療所)もあり、訪問診療・看護などのサービスを受ける事が可能です。

分譲マンションを購入するという形になるので、自分の所有財産であり、購入後はリフォーム、売却、賃貸を自由にでき、相続させることもできるのもメリットです。（サービス付き高齢者向け住宅、有料老人ホームに居住できる権限は建物所有権に基づくものではなく、それぞれ建物賃借権、施設利用権に過ぎません)。また、分譲マンションの購入には変わらない事から、住宅ローンの利用とそれに伴う恩恵（低金利、住宅ローン控除）が見込めます。

一方デメリットとしては、入居差が要介護状態になったり認知症の症状が進行すると、該当物件には住み続けられなくなる事です。その場合、「介護付き有料老人ホーム」等に移らなくてはならなくなります。そうなると何のために物件を購入したのか分からなくなってしまいますね。

≪番外編≫養護老人ホーム

養護老人ホームとは、経済的な面で生活が困窮、かつ自力では暮らせない高齢者のための施設(介護施設ではない）です。住居が無い、無年金などの高齢者を入居対象とします。先に述べた様に、建物取り壊しによる立ち退きで次の住居が見つからない場合の「仮のすまい」として利用可能です。

養護老人ホームの目的は、介護の必要性とは関係なく身体的、精神的、環境的、または経済的な理由で困窮し、在宅で生活ができない高齢者が入所できる施設です。その目的は、生活に困窮した高齢者が自立した日常生活を送り、社会復帰ができるように支援することです。

・身寄りがなく独居している・無年金で他に収入もなく経済的に困窮している ・虐待を受けている・身体的な障害がある・認知症や、精神的な障害がある ・他の法律に基づく施設に入所できない・ホームレスである・賃貸住宅から立ちのきを受けた　など

入所の申込みは市区町村の窓口、居宅介護支援事業所、地域包括支援センター、民生委員に相談の上、一定の審査を経て入所が決定されます。費用は前年度の収入によって0円～14万円/ 月となっています（一時金も不要）。生活保護受給者は減額または免除されます。

コラム：「サ高住」に先駆けた高齢者向け賃貸サービス「高専賃、高円賃、高優賃」 「高齢者専用賃貸住宅」とは、高専賃とも呼ばれる高齢者限定の賃貸住宅で、バリアフリーやサービスに関する規定はありません。高齢者専用賃貸住宅の特徴は、入居者を高齢者に限定し、都道府県単位で情報を登録していること、高齢者向けに居室や設備の条件が定められていることです。 書類審査と面談による健康状態や懸案点などの確認を経て、施設スタッフなどが、「自立度」「介護の必要性」「資産や収入額」などから、総合的に判断して、入居の可否を審査します。入居にあたっては、多くの場合、連帯保証人と身元引受人が求められます。 「高齢者円滑入居賃貸住宅」(高円賃)とは、高齢者の入居を拒まないことがコンセプトとなっている賃貸住宅で, 平成13年より登録が開始されました。高齢者に住宅を貸し渋る家主が多かったことから、平成13年４月に「高齢者住まい法」が制定され、高齢者であることで入居を拒否しない賃貸住宅として、高齢者円滑入居賃貸住宅の登録が開始されました。 「高齢者向け優良賃貸住宅」（高優賃）とは、原則自立しているか、軽度の要介護状態の「60歳以上の単身者または夫婦・親族」「施設のある都道府県に在住あるいは在勤していること」が入居の基本条件となっています。 高専賃とは違って部屋のバリアフリー化がされ、各部屋内に緊急通報装置が備え付けられていることが義務として求められているのも特徴のひとつです。 収入が一定基準以下の場合には、国と地方自治体により、最大40％程度の家賃補助を受けることができます。

2011年に高専賃、高優賃、高円賃は「サービス付き高齢者向け住宅」(サ高住)に一本化され、これらを新規につくることは政府の方針で廃止されることになりました。 制度廃止に伴い、これらの施設は減少傾向にあり、「サ高住」への切り替えが進んでいますが、まだサービスの提供を続けている施設もあります。

高齢者が住む住居は2極化が進む？

生活保護受給者や要介護・要支援認定を受ければ、自治体からの公的支援を受けられますが、そうでない限りは自力での住まい探しを強いられることになります。住まい探しには保証人や身元引受人がいれば簡単にできるイメージがありますが、先述の通り高齢者や単身者の場合は孤独死の可能性もあり、賃貸人側が躊躇する場合は多いのです。

そもそも、保証人は親族に依頼するケースが多いですが、その保証人にも収入が必要等の条件があり、独身の場合は頼れる子供もなく、親兄弟も既に亡くなっているか、現役を引退していることも多いので、保証人探しからつまずくこともあるのです。家賃保証会社があるとしても費用も掛かりますし、（現役時代には借りる事が出来た）高価格帯の物件ですと否認される可能性もあるでしょう。

やっとのことで、保証人探しをクリアしても、都心で駅前物件利便性の高い賃貸物件は、客付けに困っていないので、敢えて高齢者を受け入れる必要がないのが現状です。結果として貧困世帯では無いにも関わらず、入居審査で弾かれてしまうという事が起こり得るのです。会社で何十年も頑張って、退職後やっと余生を謳歌できるという時に、晩年は粗末で不便な場所で暮らすことになってはもったいないですよね。また、病気やけがをしたときには老人施設はあるものの、低価格な所はどこも順番待ちで、中々希望に合う施設に入ることが出来ないなど、充実した老後とはとても言えない状況に陥っている高齢者が多いのです。

一方、現役世代に十分に蓄財し、早めに準備をしたリタイヤ層は、退職前に既に住宅ローンを完済しているか、退職金でシニアマンションを購入したり、住居を売却して高級有料老人ホームに入居する事が出来、シェフが腕を振るった料理を堪能できる等毎日ホテル暮らしの様な生活を満喫できます。万が一、健康不安になってもマンションや施設に隣接するクリニックに気軽に掛かる事が出来て不安の無い老後を送ることができるのです（まあ、生活費は掛かりますが）。

まとめ

家を購入する事に賛成派・反対派がいるのは理解していますが、冒頭で言った様に

「家に何を求めているのかによるが、（一定以上の水準で）売ることができ貸すことが出来る家ならば、購入する事をおススメする」

と言うのは、老年期における住宅確保の保険としても有効だという意味も含んでいるのです。自分がもっとふさわしい住居に住むことができるのであれば、所有する物件は賃貸すればその賃料を収入としてより豊かな生活を送ることができます。以前のトピックで中国人は不動産の所有権にスペシャリティを感じているので、海外の不動産購入に興味を持っていると紹介しましたが、「所有権」に勝る権利はないのです。

関連過去ブログ：中国人の日本のタワマン爆買いは続く？は→コチラ

先ほど絶賛しましたが、高級有料老人ホームと言えど、所詮「利用権」に過ぎませんし、事業主が事業譲渡してサービスや施設運営の水準が低下する等の問題も出ているのです。

所有権のメリットの更に挙げると「リバースモーゲージ」を利用可能なのも、老後の選択肢が増える意味では意義があるでしょう。リバースモーゲージとは、自宅を担保にして生活資金等の融資を受け、借主が死亡した場合に自宅を売却するなどして元金を返済するローンです。

コラム：生活保護 生活保護受給者になると、自治体ごとに決められた「住宅扶助」額限度内の家賃の住宅で暮らさなければなりません（生活保護においては、家賃は「住宅扶助」といって、衣食や光熱水道費に関する「生活扶助」とは別個に支給されます）。 東京23区では賃料上限金額が5万3,700円（1人世帯の場合・地域や世帯人数によって異なる）となっているので、多くの人はこれまで住んでいた住宅からは転居が必須となります。保証会社は生活保護対象者であっても利用可能な場合があり、保証費用も扶助の対象となっていますが、現在居住している自治体内で探す事が条件なので、選択肢は狭まります。 都内での例を挙げると、公営住宅の入居が難しい事から自分自身で住居を探す必要があります。結果、不動産仲介会社が持っている「最低レベルの物件」の賃料しか住宅扶助額の基準内に収まらず、利便性等の条件面は妥協しなければなりません。（もちろん郊外に逃げれば、相対的に家賃を抑える事が出来ますが、住宅扶助の上限もそれに伴い下がりますし、良い条件の仕事も少なくなることから生活を立て直すことも困難になるでしょう。）